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Qué pasa con los alquileres, con nueva ley y en vísperas del descongelamiento

Qué pasa con los alquileres, con nueva ley y en vísperas del descongelamiento



Ignacio Pellizzón


Los puños en alto de miles de inquilinos y agrupaciones vitoreando la aprobación de la nueva ley de alquileres en el Congreso de la Nación, en junio de este año, contrasta fuertemente con la sensación de incertidumbre que aún mantienen los propietarios e inmobiliarias, a medida que se van venciendo los contratos y deben renovarlos en el nuevo marco legal.

A cinco meses de la sanción de la ley, que fue aprobada en el Senado con 41 votos del oficialismo y sin la presencia de la oposición, desde la ONG Concejalía Popular señalan a Suma Política que el hecho de que no haya más “ajuste cuatrimestral o semestral” es un gran avance. Además, festejan que los nuevos contratos se ejecuten por tres años, “lo que elimina la especulación inmobiliaria y brinda certidumbre al inquilino”.

También celebran que los aumentos de los alquileres estén fijados según el índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables). “Es una fórmula que tenderá en unos años a generar que el alquiler represente el 25 por ciento del salario de un empleado formal”, expresó el referente de la ONG, Nire Roldán.

A modo de ejemplo, si una pareja alquila en enero 2021 un departamento de dos dormitorios —con nueva ley— a un costo inicial de 15 mil pesos mensuales, obtendrá un contrato por tres años en el que los ajustes serán anuales y regulados por el índice establecido por el Banco Central que se dará a conocer 30 días antes del cierre del ciclo. Esto hecha por tierra la posibilidad de aumentos según inflación estimada o actualización trimestral o semestral del contrato.

Además, por un convenio establecido en la provincia de Santa Fe, la Tasa General de Inmuebles (TGI) la pagarán a medias con el propietario, y las expensas extraordinarias correrán por cuenta del dueño del departamento al igual que el impuesto inmobiliario. Inclusive, todos los gastos contractuales iniciales tienen referencia con el costo del primer año de alquiler.

No ven las cosas del mismo modo desde la Cámara de Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros) y el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir). Ambas entidades detectan que en Rosario hay un impacto “no tan positivo” con la implementación de la nueva ley. Es que entienden que para los propietarios no es tan buen negocio poner en alquiler su vivienda bajo estos nuevos estándares, al punto de que estiman que hay entre un 4 y 5 por ciento que renunció al mercado locatario.

“Lo que viene pasando con respecto al impacto en las locaciones es que la sanción de la nueva ley junto, con los dos congelamientos de alquileres —el último finaliza el 31 de enero de 2021—, provoca que algunos propietarios estén pensando en pasarse al mercado de venta, lo que disminuye la oferta e incrementa los precios”, comentó a Suma Política Andrés Gariboldi, de Cocir, y agregó: “Inclusive, por este motivo, los nuevos contratos se hacen con una suba de entre un 35 y un 40 por ciento aproximadamente”.

Además, según el operador inmobiliario, esto ocurre en un momento en que “la renta anual para los dueños de viviendas es uno de los más bajos de la historia y se ubica en el 1,3 por ciento anual”.



Más aumentos, más morosos


Pese a que aún rige el DNU que mantiene congelados los alquileres hasta el 31 de enero próximo, muchos nuevos contratos a lo largo de este año comenzaron antes de la entrada en vigencia de la nueva ley, por lo que se dieron aumentos superiores a la inflación según el último informe presentado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz.

El costo de alquilar un monoambiente en Rosario, según el informe, en los últimos 12 meses aumentó un 50 por ciento, mientras que en el caso de dos dormitorios el incremento fue del 56 por ciento.

El precio promedio de los monoambientes ofrecidos en la ciudad es de 10.500 pesos. «Un trabajador que percibe el Salario Mínimo Vital y Móvil destina el 55 por ciento de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente. Y un jubilado que cobra el haber mínimo debe destinar el 58 por ciento de su ingreso”, indicaron desde el centro de estudios.

El valor promedio de departamentos de dos ambientes es de 13.500 pesos y de los de tres ambientes 18.000. En cada categoría los precios varían en función de otras características propias (tales como la antigüedad, si tiene cochera, etcétera) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras).

El mismo informe señala que un inquilino que vive en un monoambiente y desea mudarse a un departamento de un dormitorio debe gastar en alquiler 3.000 pesos más. Luego, para mudarse a uno de dos dormitorios deberá pagar 4.500 pesos adicionales. «Este es el costo que soportan las familias cuando crecen en cantidad de integrantes y deben mudarse para evitar vivir en condiciones de hacinamiento”, remarcaron.

En este contexto, la morosidad en el pago de alquileres comerciales alcanza al 10 por ciento, “que es un número superior al promedio general del mercado pero lejos del 50 por ciento que algunos habían pronosticado”, manifestó Rubén Borsatto, vicepresidente de Cadeiros y titular de la inmobiliaria que lleva su nombre.

“Hoy consultas hay pero cuesta cerrar el negocio”, expresó Rubio, que maneja varios locales en la zona del Paseo del Siglo. “En mi caso, antes los desocupados tardaban 15 días en encontrar ocupante, y ahora se demora un poco más. Si los medís en dólares, hace tres años costaban 1.500 dólares mensuales y ahora tal vez están a 800 dólares, pero la suba en pesos fue grande”, explicó y aclaró que los ajustes de precios siempre van por detrás de la inflación. “Con la Ley de Alquileres hubo alguna suba pero leve. Si antes se negociaba en torno al 30 o 35 por ciento, hoy estamos en 35 a 40”, sostuvo.



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