En pleno 2020, cuando los ediles sesionaban desde sus casas durante la pandemia de covid-19, el Concejo Municipal de Rosario encajonó el proyecto de dos torres que el empresario Alfredo Coto buscaba construir en el terreno de la ex Yerbatera Martin. Las mismas tomaron notoriedad pública no sólo por la curiosa forma de vela que recordaba a las torres en Dubai sino también por su altura: 131 metros. A comienzos de septiembre de este año, el mismo cuerpo aprobó una ordenanza que, con 11 metros menos, le habría permitido a Coto avanzar con su proyecto. Semanas después de aprobada la nueva normativa, impulsada por el oficialismo municipal, sigue dando que hablar y especialistas en urbanismo, salud y cuidado del patrimonio urbano señalan los perjuicios que podrían traer estas construcciones en barrios que no están preparados para su llegada y podrían acarrear problemas no sólo desde el punto de vista urbanístico.
La ordenanza autoriza la construcción de torres de hasta 120 metros de altura en parcelas de entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados de superficie. Según un documento elaborado por la Secretaría de Planeamiento, se trata de un total de 402 parcelas, de las cuales sólo 67 están en la zona central de la ciudad de Rosario, entre Oroño, Pellegrini y el río Paraná.
La arquitecta magíster en Restauración en Patrimonio Urbano y Ciudad, y exfuncionaria de las áreas de Planeamiento, Servicio Público de la Vivienda y Obras Públicas de la ciudad, Marcela Nicastro, apuntó contra la falta de consulta pública previa a la aprobación de este nuevo régimen urbanístico, y apuntó que “los perjudicados con este proyecto son los vecinos de la ciudad. Los únicos a los que se les consultó sobre la viabilidad del proyecto fueron las y los empresarios que integran la Cámara Argentina de la Construcción”, acusó en diálogo con Suma Política.
“Otro punto de esto es que las torres están desparramadas en toda la ciudad, no es un desarrollo orientado a una parcela que procura rehabilitar o construir en una trama específica de la ciudad”, analizó la exfuncionaria y profundizó: “La torre es una tipología constructiva muy específica, cuyo tema es la altura. El que hace una torre, lo que le interesa no es construir 10 metros, si dejás suelo sin construir no te reditúa económicamente, tenés que buscar una gran altura para poder tener un beneficio rentable más importante sobre la porción de suelo sobre la que construiste”.
En este mismo sentido, el presidente del Colegio de Arquitectura y Urbanismo de la provincia de Santa Fe, el arquitecto Rubén Palumbo destacó a Suma Política que el problema no son las torres en sí mismas sino “cuando uno la piensa en forma indiscriminada en cualquier lado. Este tipo de decisiones siempre requiere un estudio mucho más profundo y este tipo de reflexiones no está en el proyecto de ordenanza”, reflexionó el urbanista.
Para quien fuera secretario de Planeamiento durante la intendencia de Hermes Binner, es muy grande la diferencia entre los límites que se le adjudicaron a las parcelas en las cuales será posible hacer un edificio de 120 metros: “No es lo mismo poner en uno de estos terrenos edificios precisamente así de altos por las condiciones que generan en el entorno. No es una consecuencia menor el impacto que va a producir. No es la mejor propuesta, lejos de ser una buena propuesta, cuando es indiscriminada porque le quita valor a esta tipología constructiva, que es la torre”, sostuvo Palumbo.
Uno de los ediles que votó en contra esa noche del jueves 4 de septiembre fue el exsecretario de Salud Pública de Rosario, Leonardo Caruana, quien se preguntó en una columna de opinión publicada en Rosario/12 sobre la capacidad de los servicios hoy existentes para aguantar la demanda de las que podrían llegar a ser 4.500 habitantes por cuadra.
“Tal vez no sea correcto afirmar que Rosario carece de planificación. El problema radica, más bien, en que dicha planificación responde cada vez más a intereses sectoriales, aquellos con mayor capacidad de incidir y condicionar las decisiones, mientras se deja de lado a miles de rosarinos y rosarinas que hoy no tienen acceso a una vivienda digna”, apuntó el edil por el Frente Amplio por la Soberanía.
Servicios que no alcanzan
Ambos profesionales pasaron por la silla eléctrica de la gestión pública, y coinciden en que las zonas delimitadas para proponer edificios de más de una cuadra de altura podrían generar insuficiencias mucho mayores a los ya existentes en materia de distribución de servicios básicos.
“Ya estamos teniendo problemas ahora con los servicios públicos. En un mismo fin de semana tuvimos un corte enorme de energía en la ciudad, y antes de eso tuvimos la ruptura de un caño maestro que dejó sin agua a gran parte de Rosario”, puntualizó Nicastro, recordando el desdichado fin de semana que vivieron los rosarinos para las vísperas del Día del Amigo.
El concejal Caruana sostuvo en su publicación que “el crecimiento desordenado y desregulado no solo es injusto: es peligroso. Y no solo por su impacto urbano inmediato, sino por las consecuencias profundas y duraderas que trae aparejadas”. En este mismo sentido, Nicastro recuerda que años anteriores, la normativa vigente exigía al municipio solicitar a los constructores un análisis de factibilidad de servicios para la aprobación del edificio previo inicio de la construcción, cosa que hoy en día no se hace: “Actualmente le piden la habilitación al final ¿Qué le vas a decir desde el municipio cuando ya tienen el edificio construido? Es una situación, de mínima, controversial e incómoda para el municipio”.
Asímismo, la arquitecta subraya que en la zona histórica de Rosario, los desagües están construidos como pluviocloacales, es decir que junta las cañerías por donde escurre el agua de la lluvia con los que llevan los desechos cloacales; y que datan del siglo XIX. Por una cuestión de densidad demográfica, los caños llegan a estar exigidos en días de lluvia, lo cual lleva a la anegación de calles y pasajes: “Ya está demostrado que se sobrecarga muy fácil el sistema tanto pluviocloacal como el energético. Cada dos por tres explota una subestación, explota un caño. Muchos de estos edificios tienen un nivel económico con lo cual zafan del corte de electricidad y de agua, o sea que en general los más perjudicados van a ser los vecinos que viven en la zona”, disparó Nicastro.
Caruana aportó otra arista desde la cual analizar la cuestión del crecimiento: la salud: “¿Qué pasa con el derecho al sol y con nuestra salud si llenamos Rosario de torres? Las transformaciones que deberían ser excepcionales —como los aumentos de altura o los cambios en el Factor de Ocupación del Suelo (FOS)— se están volviendo norma. Lo vemos en el centro, lo vemos en Echesortu y también en barrios como Fisherton, cuya identidad basada en casas bajas y espacios verdes está siendo arrasada por estas definiciones”, escribió.
Por su parte, Palumbo va más allá y recuerda que tras la eliminación de los índices que marcaban la capacidad de construcción máxima en un terreno (FOD o Factor de Ocupación Total), “lo que empezó a surgir como condicionante es la altura máxima y el patio mínimo. Como no había ya condiciones de cuánto podías ocupar el terreno, la ecuación económica se convierte en poder construir la mayor cantidad de metros cuadrados”, lo cual llevó a la construcción de plantas mucho más subdivididas y donde antes proliferaban los edificios con hasta dos departamentos por piso, comenzaron a abundar los monoambientes: “Empezaron a aparecer, en vez de 20 unidades en un edificio de 10 pisos, 28, 30 unidades, que por supuesto se construyó en más superficie, pero de menor calidad y condiciones de habitabilidad”, analizó el urbanista.
¿Quién vive ahí?
“¿Cuánto está creciendo la población de Rosario y cuánto le está solucionando este nivel de construcción a la población con problemas habitacionales para poder pagar un alquiler o comprar un departamento? La cantidad de viviendas existentes duplica a la cantidad de personas que se incorporaron durante el crecimiento poblacional, entonces ¿a quién le solucionan el problema de la vivienda estos edificios que se están construyendo?”, se preguntó Nicastro destacando algo que suele pasar desapercibido tanto para constructores como para desarrolladores inmobiliarios: el valor social de los edificios que se van a construir.
El Observatorio de Datos de la Universidad Nacional de Rosario reveló que por cada rosarino que nació o se radicó en la ciudad entre 2010 y el 2021, se construyeron dos nuevas viviendas: se registraron 105.225 casas o departamentos, frente a un crecimiento de solo 55.812 habitantes en el mismo periodo.
Dejando de lado las preguntas sobre la crisis habitacional producto de la escasa oferta de alquileres para estudiantes, jóvenes emancipados o parejas que se juntan, la búsqueda de mayor altura para construir, de mayor espacio por ocupar con edificios genera una pregunta casi filosófica: ¿Para qué?
“El tipo de construcción que propone esta ordenanza no es para familias de sectores medios, sino más adinerados”, esgrimió Nicastro en vista a la modificación de la identidad de los barrios ante el arribo de estas torres tan importantes: “La verdulería del vecino va a terminar siendo un local más boutique y el viejo bar va a terminar siendo una vermutería. Este tipo de transformaciones termina ejerciendo un desplazamiento de los vecinos. Esa tranquilidad que antes tenían en su barrio es perturbada primero por una obra que puede llegar a durar dos años, con todos los ruidos y desperfectos propios de una obra de construcción, la desvalorización de las propiedades linderas. Otro de los elementos es la ruptura de esos vínculos sociales que la vecindad histórica permite entre los habitantes de esos barrios”, lamentó.
“Cuando se construye o se aprueban estas ordenanzas, como fue en aquel momento la del Área Central en 2008, requieren que cada 3 ó 4 años se revisen para ver cuál fue el resultado de esa nueva normativa, para ver si fue en el sentido de la dirección que se quiso o hay que revisarla”, definió Palumbo, quien esgrime que “cuando eso no ocurre, lo que se hace es una sucesión de errores o una sucesión de ordenanzas que se siguen aprobando porque tenés los votos en el Concejo. Pero eso no construye un plan”.
Desde su punto vista, “la ciudad se debe una discusión. El último plan urbano se aprobó hace casi 20 años. La ciudad necesita discutir hacia dónde ir, cómo queremos crecer, cómo queremos preservar nuestro patrimonio, qué política nos damos. Y eso se hace con una discusión abierta, hay que pensar, hay que entender que la gente tiene derecho y conoce la ciudad muchísimo más que los funcionarios que redactan las ordenanzas. Y por lo tanto hay que darle la voz, hay que buscar los canales donde puedan participar. Con la sucesión de ordenanzas como se viene dando y aprobando de acuerdo a alguna necesidad que aparece en particular de algún sector, no se construye un plan. En todo caso se construye la ciudad como es la que estamos viendo. En muchos lados, totalmente anárquica”.
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