El debate sobre la creación de un impuesto a las viviendas vacías no es nuevo y genera grieta. La discusión, que se impuso recientemente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y escaló a nivel nacional, tiene posiciones encontradas entre los actores que juegan un rol clave en el mercado inmobiliario de Rosario.
Ante el indiscutible fracaso de la nueva ley de alquileres, el debate volvió a tomar fuerza en la agenda. Es que los principales cambios que impuso la nueva legislación —contratos a tres años y actualizaciones anuales reguladas por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)—, lejos de mejorar la situación de los inquilinos la empeoró.
Algunos dueños de propiedades en Rosario optaron por retirar sus viviendas del mercado locatario por falta de rentabilidad y ponerlas a la venta, mientras que otros apostaron a los aumentos desproporcionados en la firma de nuevos contratos y sus renovaciones, los cuales no están amparados por la nueva ley.
Esto provocó que muchos inquilinos tuvieran que pagar sumas siderales para poder seguir viviendo en sus departamentos y tantos otros sacar hasta créditos personales para lograr ingresar a un nuevo inmueble. En concreto: ninguna de las partes está satisfecha.
Roberto Feletti, secretario de Comercio, se reunió hace días con representantes de inquilinos e inmobiliarias de CABA para analizar el problema de los alquileres. Consultado sobre qué medidas se podrían tomar mencionó la posibilidad de regular las viviendas vacías.
A su vez, la vocera presidencial Gabriela Cerruti admitió que “la Ley de Alquileres no cumplió con la función esperada ni por los inquilinos ni los propietarios”, y sin descartar la posible incorporación de un gravamen agregó que “hay que mejorar esa ley y encontrar una solución” al problema.
Con un nuevo debate en marcha, en Rosario las posiciones son muy contundentes y divididas: por un lado, los agentes inmobiliarios afirman que, de aplicarse un impuesto a las viviendas ociosas se atentaría contra el libre mercado. Entienden que éste debe estar regulado por la oferta y demanda sin intervención estatal. Y ponen como ejemplo los efectos de la frustrada ley de alquileres.
Los defensores de los inquilinos, al contrario, sostienen que sería necesario crear este gravamen. Creen que serviría para crear un mercado “más justo” en el que se terminen las “especulaciones” y que lograría bajar el costo de los alquileres a niveles “más razonables”.
Proyectos cajoneados
En Rosario el debate se viene dando hace tiempo, aunque sin resultados. En el Concejo Municipal hay dos proyectos que no prosperaron: uno, presentado por la concejala Fernanda Gigliani, de Iniciativa Popular, establece una contribución adicional sobre la Tasa General de Inmuebles (TGI). Y el otro, de la actual presidenta del Palacio Vasallo, María Eugenia Schmuck, que prevé un incremento diferencial también en la TGI y crea un fondo solidario para vivienda.
Pese a que ambas edilas impulsaron sus iniciativas para que pudieran ser evaluadas en comisión y luego tratadas en el recinto, ninguno de ellas logró avanzar. De hecho, la que más cerca estuvo fue la de Gigliani, que llegó en agosto del año pasado a la comisión de Presupuesto y Hacienda, pero se estancó allí.
En 2017 también se presentó un proyecto en la legislatura provincial para gravar la vivienda ociosa. La iniciativa, encabezada por la ex diputada Mercedes Meier, tampoco logró consenso y no fue tratada; en octubre del 2021, con algunos retoques, se volvió a presentar pero tampoco prosperó.
Fuego cruzado
En el seno del gobierno municipal entienden que es necesario instrumentar alguna medida que mejore la situación del mercado de alquileres en la ciudad. En diálogo con Suma Política, el concejal oficialista Fabrizio Fiatti admitió que su bloque estaría de acuerdo en tratar el tema. Sin embargo, recordó que para avanzar con un gravamen sobre los inmuebles vacíos “hace falta una regulación provincial o nacional”, ya que para poder detectar cuáles están ociosos es necesario medir el nivel de consumo de los servicios, los cuales son provinciales. Pero dejó entrever que hay una mirada positiva al respecto.
Para la agente inmobiliaria María Belén Rivero “es un tema muy sensible”. En diálogo con este medio dejó en claro su rechazo: “Si creemos que imponiendo un nuevo impuesto vamos a tener una mayor oferta de viviendas todos ya sabemos la respuesta”. Recordó que en 2019 un relevamiento del Ministerio de Hábitat arrojó que “el 85 por ciento de los propietarios tiene uno o dos inmuebles en Rosario”, y por eso cree que “una de las soluciones es incorporar más propiedades al mercado, fomentar más oferta, no poner más impuestos”.
Rivero no tiene dudas: “Yo creo que el impacto va a ser negativo, no solo en Rosario y sus alrededores, sino en cualquier parte del país —enfatiza—. Ya tuvimos de experiencia con la Ley de alquileres al aplicar una receta a todo un país por un problema de una ciudad. Las cargas tributarias jamás fueron ni serán soluciones a la problemática habitacional”.
Una posición diametralmente opuesta sostiene Ariel D´Orazio, uno de los referentes de Concejalía Popular. Recordó que en el Censo 2010 en la ciudad había “unas 60 mil unidades vacías”, y entiende que ahora ese número se multiplicó.
“Nosotros creemos que (un impuesto) sería beneficioso. Primero, porque permitiría generar una presión fiscal para que los inmuebles ociosos se vuelquen al mercado del alquiler. Solamente con recaudar una sobretasa municipal o un impuesto extraordinario, se generaría un fondo que permitiría construir vivienda pública, logrando que el Estado se convierta en un formador de precios”, dijo.
D´Orazio afirma que la ecuación “es beneficiosa” porque permite “resolver un problema habitacional”, y señala que “esto ya existe y funciona en distintos países del mundo”.
No obstante hace una salvedad: antes de aplicar el impuesto hay que “crear un registro” para saber con exactitud “cuántas viviendas vacías hay y quiénes son los titulares”. “Esto es clave”, afirma, porque el impuesto “tiene que ser progresivo” y ejemplifica: “En caso de que alguien tenga cinco inmuebles desocupados tiene que tributar determinado monto de dinero, y a mayor cantidad de viviendas, mayor el gravamen; es decir, sería lo mismo que sucede con la luz y el consumo eléctrico”.
Finalmente, el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), Andrés Gariboldi, le dijo a Suma Política que “una medida de esta índole sería sumamente negativa”. Su mirada refleja el pensamiento del sector inmobiliario. “Estamos convencidos de que el camino no es gravar la vivienda vacía, sino incentivar para que la gente ponga los inmuebles en alquiler. En este momento hay mayor demanda y menos oferta, lo cual provoca que los valores locativos estén subiendo y que haya pocas unidades disponibles en el mercado”. Para poder reactivarlo, “estimamos en el corto plazo modificar la ley con 24 meses de contrato de alquiler en lugar de 36 y ajustes semestrales en vez de ajuste anuales”.
Gariboldi propuso seguir el modelo uruguayo. “Es justo: incentivo a la vivienda social, con una desgravación impositiva en el Impuesto a las Ganancias, de Ingresos Brutos, para aquellos que compran un inmueble, que los construyan y que lo lleven al mercado locativo por el término de diez años”.
En el mundo ya se aplica
La discusión no es exclusiva de la Argentina, en el resto del mundo hay muchos ejemplos de la intervención estatal en el mercado inmobiliario. El caso de Berlín es el más paradigmático: aprobó la expropiación de 240 mil viviendas por la especulación con los precios, ya que en un año había aumentado un 43 por ciento el costo de los alquileres. La iniciativa del gobierno local se aprobó en un referéndum apoyado por el 56 por ciento de los votantes.
Otro ejemplo es el de Francia, que desde 1999 aplica un impuesto llamado “Tasa de Vivienda Vacante” para todas aquellas que estén vacías más de dos años. Un estudio demostró que, debido a dicho gravamen, en cuatro años se redujo 13 por ciento la cantidad de viviendas ociosas. Y en las ciudades con tasas de ociosidad iniciales más elevadas la reducción llegó casi al 50 por ciento.
En el Reino Unido existe desde 2004 la figura de “Órdenes de Gestión de Vivienda Vacía”, que da derecho a la autoridad local a la posesión transitoria de un inmueble vacante por un lapso de hasta siete años. Y desde 2013 tiene un impuesto a la vivienda vacía.
Tras 15 años de políticas públicas focalizadas en movilizar viviendas vacantes, se logró disminuir un 30 por ciento la tasa de inmuebles ociosos. Hay otros ejemplos en los cuales la intervención estatal arrojó resultados positivos para los inquilinos. En la provincia canadiense de Columbia Británica, el impuesto llamado “Tasa de Vacancia y Especulación” recaudó 181 millones de dólares estadounidenses (desde su entrada en vigencia en 2018 hasta 2020).
Un análisis oficial mostró que el impuesto ayudó a sumar 18.000 viviendas al mercado de alquileres en dos años. En la capital de Estados Unidos, Washington DC, las propiedades registradas como vacantes deben pagar un impuesto del 5 por ciento de su valor de tasación, mientras que en Oakland —en el Estado de California—, el impuesto a la vivienda vacía (si es usada menos de 50 días anuales) recaudó 7 millones de dólares en su primer año (2018), que se destinaron subsidios de viviendas y políticas dirigidas a personas en situación de calle.
Y el ejemplo más cercano de todos es el de Montevideo. En 2017 se creó un impuesto a la vivienda vacía. Se aplica a viviendas deshabitadas durante un año o más, detectadas por consumos de energía eléctrica y/o agua (inferiores en un 90 por ciento al promedio histórico del consumo de ese inmueble).
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