Más cemento, menos cielo: los nuevos
edificios podrán ser todavía más altos
Ricardo Petunchi
Sobre el cierre de las sesiones ordinarias, el intendente Pablo Javkin logró uno de sus objetivos prioritarios: que el Concejo le aprobara los cambios que propuso en el código urbano. El más importante, autoriza que los edificios de más de diez metros que se construyan dentro del primero y segundo anillo de la ciudad tengan un piso más de altura.
La normativa, en realidad, no lo dice taxativamente, pero ese es el resultado de fijar alturas mínimas para las plantas bajas. La modificación del código urbano tiene alto impacto, tanto por sus alcances concretos en la fisonomía, en el valor del suelo y la prestación de servicios, como porque desanda el camino que las gestiones socialistas, y el propio Concejo, transitaron en los últimos años.
El alcance territorial de las modificaciones es importante. El primer anillo va desde Oroño a Francia, y de Pellegrini hasta 27 de Febrero; el segundo, desde Francia a las vías al ferrocarril (como guía, las que están a la altura del Village), y de 27 de Febrero hasta bulevar Segui.
Y entra en escena otro elemento decisivo: el aumento de altura trae un aumento automático del valor del suelo, que se hace extensivo, en una especie de efecto derrame, a todas las áreas de la ciudad.
El tránsito hacia la aprobación fue sinuoso e incluyó cortocircuitos con el bloque socialista, principal aliado de Javkin en el Frente Progresista, y el rechazo de otras fuerzas que forman parte del acuerdo político que gobierna el Concejo.
Si bien es cierto que ese acuerdo crujió en algún momento de las negociaciones, la aprobación siempre fue el escenario más probable. La mayoría que gobierna el Concejo, tan amplia como heterogénea, resulta eficaz para decidir las votaciones. Finalmente el proyecto se aprobó con holgura; votaron en contra Marina Magnani y Andrés Giménez (Unidad Ciudadana); Eduardo Toniolli, Norma López y Alejandra Gómez Sáenz (Frente de Todos); Caren Tepp, Jesica Pellegrini, Luz Olazagoitia y Pedro Salinas (Ciudad Futura) y Fernanda Gigliani (Iniciativa Popular).
Unidad Ciudadana, Iniciativa Popular y Ciudad Futura son parte del acuerdo que funciona en el Concejo. Si bien el rechazo de estos bloques tiene peso, para Javkin es más importante haber logrado el apoyo del Bloque Socialista, que a través de Verónica Irizar había sido muy crítico cuando el proyecto llegó a Planeamiento.
Con el socialismo adentro
Las negociaciones entre el Ejecutivo municipal y el socialismo fueron intensas; de hecho el proyecto estuvo en Gobierno más tiempo del esperado. Siempre tuvo los números para ser aprobado, pero las señales políticas son casi tan importantes como los resultados. Sin acuerdo, hubiese sido el primer voto del socialismo a contramano de la gestión de Javkin. Una señal que ninguno de los dos quería dar en este momento.
Esta última semana fue movida. La reunión conjunta de las comisiones de Planeamiento y Gobierno empezó el miércoles, y como no se pudo destrabar, quedó abierta para continuar el jueves a las 9. Pero no logró quórum y los ediles se quedaron esperando frente a sus computadoras. Pasado el mediodía se limaron las últimas diferencias y todos se sentaron frente a sus pantallas. Salió el dictamen con los votos de Irizar, Fabrizio Fiatti (Creo), Roy López Molina (Cambiemos) y Renata Ghilotti (Unión Republicana).
Unas horas antes, Irizar propuso que se eliminara del proyecto original el aumento de altura en los AT3 y AT4, las áreas de tejido barrial del segundo anillo, el sector de casas bajas. No lo logró. Por eso apoyó el proyecto en general y rechazó en la votación en particular los artículos 21 y 22, que son precisamente los que no ponen límites en el segundo anillo.
En sentido inverso al bloque Socialista se movió Ciudad Futura. Le dio luz verde cuando llegó a Planeamiento, pero de inmediato surgió la posibilidad de un cambio de postura. Y finalmente votó en contra. “No nos oponemos a debatir reformas al código, pero entendemos que tienen que ser parte de un marco más amplio de discusión y no de manera parcial”, dijo Tepp, titular del bloque.
En términos estrictamente políticos, la iniciativa logró algo complejo: unir a los tres bloques del macrismo. Juntos por el Cambio, Cambiemos y Unión Republicana votaron a favor.
A favor y en contra
La norma que estaba en vigencia fue aprobada hace menos de diez años, cuando el consenso general fue reducir alturas “para ir hacia una ciudad a escala más humana”, según recordó Gigliani. En aquel momento se argumentó que menos altura iba de la mano con la preservación de las calidades ambientales y culturales de los barrios.
Pasó poco tiempo y, otra vez, se modificó el código urbano. El proyecto que se aprobó el jueves pasado llegó al Palacio Vasallo impulsado por el Ejecutivo y con el aval de las constructoras, la Facultad de Arquitectura y el Colegio de Arquitectos. Paradójicamente, esas mismas entidades participaron en la elaboración del que estuvo vigente hasta ahora.
La presidenta del Concejo, María Eugenia Schmuck, celebró en sus redes el resultado. “Aprobamos una ordenanza que modifica el código urbano para mejorar la calidad de vida y espacialidad de las construcciones rosarinas”, escribió como prólogo. “Esta modificación fija las alturas mínimas de las plantas bajas de los edificios, y amplía la profundidad de los balcones hasta 1,50 metros, sin modificar la cantidad de pisos que hoy en día se realizan”, fue otra de las lecturas que realizó.
La presidenta de la comisión de Planeamiento no piensa igual. “Es un retroceso. Con el aumento de un piso más en casi toda la ciudad se aumenta la edificabilidad, lo cual es un factor determinante para definir el valor del suelo. Acá sólo se beneficia a quiénes son dueños de la tierra”, advirtió Gigliani.
Uno de los argumentos de los que no acompañaron el proyecto es que se vulnera el principio de equidad contributiva: la construcción de este piso de más no implica que las constructoras tengan que pagar una compensación urbanística, lo que genera un trato desigual con quienes lo han tenido que hacer todos estos años.
No es la única crítica. También aseguran que se habla de la generosidad de las plantas bajas con los espacios públicos pero el proyecto permite que se aumenten las alturas en lotes internos, donde el espacio público no existe.
Otro factor de alerta es la eliminación del 5% de tolerancia de altura, que regía para permitir la “libertad arquitectónica”, y se incorpora al alto final. “En poco tiempo vamos a tener a las desarrolladoras pidiendo por ese 5% de tolerancia otra vez”, dicen con resignación, casi como un adelanto de la negociación que se viene.
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