La justicia santafesina declaró inconstitucional la ordenanza 9.676 de Expensas Claras, sancionada en Rosario en 2016. El fallo tiene casi un año pero los concejales se enteraron recién este miércoles de forma casual, en medio de una reunión con las autoridades de la Cámara de la Propiedad Horizontal. Desde el Concejo sostienen que las administradoras judicializaron la normativa porque no quieren ser controladas por el Estado, pero también apuntaron contra Pablo Javkin por no notificar sobre la resolución judicial y ya hay un pedido de informes en marcha. “Sería una gravedad absoluta que el intendente y su gestión no hayan defendido los intereses de los rosarinos y rosarinas en un tema tan delicado como es el acceso a la vivienda”, cuestionó la concejala Norma López, autora de la ordenanza.
La sorpresa de los ediles fue mayúscula. Los integrantes de la Cámara de la Propiedad Horizontal, que nuclea a las administradoras de consorcios, convocaron a la concejala Norma López a una reunión el miércoles 12 para trabajar sobre la implementación de la ordenanza que crea el Observatorio Rosarino de la Propiedad Horizontal. Se trata de una mesa de articulación sancionada por ordenanza en 2021 con el objetivo de analizar y resolver los conflictos que se generan en los consorcios. Pero la reunión tomó otro cariz cuando desde la Cámara informaron sobre un fallo de agosto de 2022 que declaraba inconstitucional la ordenanza de Expensas Claras. Los concejales nunca fueron informados oficialmente.
“Me notificaron la inconstitucionalidad de una herramienta a favor de la gente y que ellos judicializaron porque no quieren ser controlados ni por la ciudadanía ni por el Estado”, cuestionó la concejala López. “Quien tendría que haber notificado la resolución judicial es el intendente porque es legislación vigente y no lo hizo. Por eso presentamos un pedido de informes para que Javkin notifique qué ocurrió con la ordenanza de Expensas Claras y saber si la Municipalidad presentó un recurso para defender las normativas vigentes que son publicadas desde hace años en el Boletín Oficial Electrónico”, añadió.
La ordenanza de Expensas Claras fue sancionada en 2016 con el objetivo de transparentar la labor de las administraciones de consorcios. La normativa propone la utilización de un formulario único, con un mínimo de ítems a respetar por parte de los administradores de edificios, para la liquidación de expensas y la bancarización de los ingresos y egresos del consorcio. Sin embargo la normativa fue judicializada y en agosto del año pasado la Cámara Contencioso Administrativo 2 la declaró inconstitucional, argumentando que el Municipio no tiene facultades para legislar en el tema.
Para la concejala del peronismo, el fallo es un retroceso grave para los consorcistas: “No citan la Ley Nacional de Defensa de Consumidores, no toman los avances que hay en materia de gobiernos locales sobre la protección de derechos ciudadanos y restan autonomía. Pero además, con el fallo alientan a que los espacios de mediación sean por fuera de organismos estatales. Entonces, les dan más poder a las cámaras inmobiliarias y de administraciones, es decir, debilitan aún más la posición de inquilinos y pequeños consorcistas antes los sectores comerciales que representan las gremiales empresarias”.
Una historia de judicializaciones
Como informó Suma Política en esta nota, en el último tiempo las denuncias contra las administraciones de consorcio crecieron exponencialmente: más de un 300 por ciento interanual durante el primer trimestre del año, según datos de la Oficina de Defensa del Consumidor (ODC). Cuando los reclamos llegan a la dependencia, se inicia un proceso que tiene una primera instancia de intimación y una segunda donde se convoca a una audiencia de conciliación. El problema se presenta cuando la mediación no funciona, porque hoy no existen sanciones operativas para que las administraciones revean su comportamiento.
Esto se intentó modificar en 2021 por medio de la ordenanza 10.133. La normativa modificaba la ordenanza de Expensas Claras facultando a la ODC a remitir las denuncias al Tribunal de Faltas para que aplique las sanciones o multas correspondientes. Sin embargo, la medida nunca fue reglamentada. Y ahora, además, declarada inconstitucional. “A partir de estos fallos, las administraciones solo se rigen por el Código Civil y el Penal, pero sabemos que muchísimas irregularidades son faltas municipales que no se judicializan. El fallo es a medida de las empresas, desprotegiendo a la ciudadanía ni más ni menos que en el acceso a la vivienda. Y lo peor es que la Municipalidad, en vez de preocuparse, convalida estas acciones”, criticó López.
En ese marco, la concejala reclamó un mayor control a las administraciones por parte del Municipio para hacer “más sencilla la vida a las familias trabajadoras” evitándoles tener que acudir a la Justicia en caso de reclamos: “Eso se logra generando legislación como Expensas Claras y garantizando mediaciones entre las partes, donde el Estado sea el garante. Pero están buscando resolver todo en el ámbito privado y con profesionales propios. Por eso mismo bombardean toda normativa que sea un beneficio para la gente”.
No es la primera vez que desde la Cámara de la Propiedad Horizontal judicializan una norma sancionada en el Palacio Vasallo. En 2012, el Concejo promulgó la ordenanza 9.008 que creaba un registro público de administradores y obligaba a inscribirse a todos aquellos que ejercieran la administración de un consorcio. Por medio de una cautelar, los representantes de los administradores lograron que la normativa no se instrumentara y el registro quedó para aquellos que deseen inscribirse voluntariamente. Al día de hoy solo 196 administradoras se registraron de las 900 que se estiman funcionan en la ciudad.
A partir del fallo que se conoció esta semana, dentro del equipo de la concejala justicialista están analizando apelar o iniciar acciones de algún tipo, dado que pasó casi un año de su sanción. “Con estas acciones, la Justicia fortalece a las administraciones que forman parte de la Cámara y corre por derecha al vecino y la vecina, porque solo les ofrece mejores garantías de las relaciones contractuales entre consorcistas, inquilinos e inquilinas y propietarios, a través de la concentración del negocio de las administraciones en cámaras o corporaciones”, cuestionó.
El descargo de las administradoras
Desde la Cámara de la Propiedad Horizontal salieron a defender el accionar de sus administradoras asociadas y señalaron que están a favor de que las expensas se emitan de forma clara, pero no del mecanismo que se quiere instrumentar. Además, sostienen que las sanciones a las administraciones deberían provenir de un colegio profesional, una iniciativa que vienen impulsando pero que se encuentra frenada en la Legislatura provincial.
En declaraciones a Guillermo Zysman, en LT8, Adolfo Jäger, presidente de la cámara de la Propiedad Horizontal de la provincia de Santa Fe señaló que existe un acuerdo de colaboración con el municipio, los corredores inmobiliarios, y la cámara en cuestión para implementar medidas que hagan a la claridad de los conceptos que se vuelcan a las liquidaciones de expensas. “Nuestros asociados tienen instrucciones precisas de aplicar ese convenio que se instrumentó a mediados del año pasado”, señaló.
Asimismo, recordó que durante la gestión de Julia Bonifacio al frente de la ODC también se había establecido “una mesa de trabajo conjunta” para que la Cámara recibiera los reclamos que tuvieran que ver con liquidaciones de expensas de las administraciones asociadas. “De dos años a esta parte, que es la fecha en que se estableció ese mecanismo, no hemos recibido ninguna comunicación. Así que tenemos que dar por hecho que nuestros asociados están cumpliendo con la reglamentación pactada”, aseguró.
En tanto, consultado por este medio, Antonio Salinas, titular de la ODC, desmintió esa información. “No tengo registro en la oficina de ningún convenio ni ninguna formalidad respecto de la creación de una mesa de trabajo”, dijo, y consideró que es “un contrasentido” que desde la dependencia municipal remitan las denuncias a la Cámara de la Propiedad Horizontal.
“Quien debe defender a los consorcistas es la Oficina de Defensa del Consumidor, no la cámara sectorial de quienes administran consorcios. Básicamente la definición de una cámara empresaria tiene que ver con defender intereses sectoriales o corporativos de sus integrantes y por ende no creo que se pongan del lado de los consorcistas para resolver sus problemas. Más bien, entiendo que defenderán, como corresponde, a sus afiliados. Por eso creo que no resulta ni conveniente ni ético que desde la Oficina se les pasen las denuncias”, explicó.
No obstante, el funcionario señaló que las autoridades están al tanto de muchas de las denuncias tanto por las intimaciones como por las instancias de mediación en que se citan a las administraciones en falta. “Conocen el proceder de la oficina”, remarcó.
Respecto al fallo que se conoció el día miércoles, Salinas recordó que no es la primera vez que sucede: “Todas las ordenanzas que salen desde el Concejo para regular la actividad de los administradores de consorcio son judicializadas por la Cámara. Es una práctica que sostienen, entiendo yo, para evitar la regulación local de su actividad. No me parece correcto”.
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