Las denuncias contra administraciones de consorcio crecieron más de un 300 por ciento interanual en la Oficina de Defensa del Consumidor (ODC) durante el primer trimestre del año. La no discriminación de expensas extraordinarias, la mala gestión y falta de transparencia aparecen entre las principales acusaciones. Sin embargo, la ordenanza que posibilitaría multas sigue sin reglamentarse desde finales de 2020. Desde la oficina destacaron que la mayoría de las administraciones denunciadas no están inscriptas en el registro público que rige desde 2012, y renovaron el pedido a la intendencia para que instrumente sanciones hacia aquellos que incurran en faltas.
En total son 200 denuncias entre el primero de enero y el 31 de marzo de 2023, cuando en el mismo período del año pasado apenas se habían registrado 48. Los números marcan un crecimiento del 316 por ciento. Pero el dato interesante es que del total de administraciones denunciadas, apenas 23 figuran como inscriptas en el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal.
El registro fue creado en 2012 por medio de la ordenanza 9.008, impulsada por la concejala radical Daniela León, que en su capítulo 2 establecía la obligatoriedad de la inscripción para aquellos que ejercieran la administración de un consorcio. Pero la normativa generó la resistencia de la Cámara de la Propiedad Horizontal que se presentó ante la Justicia logrando una cautelar a su favor en la Cámara en lo Contencioso Administrativo para que el municipio no instrumentara la ordenanza.
La medida indicaba que aquellas administradoras que ya eran socias de la Cámara de la Propiedad Horizontal no debían cumplir con la obligatoriedad del registro. Finalmente la situación se terminó de definir en favor de los administradores en 2018, quedando el registro como una cuestión opcional y voluntaria. Eso desaceleró la inscripción: actualmente hay 196 administradoras registradas de las 900 que se estiman funcionan en la ciudad.
Pero esa situación tiene sus consecuencias. De las denuncias que se reciben contra administradoras que están registradas, el 81 por ciento ya fueron resueltas, mientras que el resto está en proceso de solucionarse. Por el contrario, sobre las denuncias contra las administraciones que no forman parte del registro, la tasa de resolución baja al 51 por ciento. “Eso refuerza la necesidad de este registro para que los rosarinos y rosarinas puedan revisar este padrón para saber a quién están contratando. En su momento el registro se hizo para poder formalizar la actividad y que las administradoras puedan rendir determinadas cuentas ante un organismo público”, señaló Antonio Salinas, titular de la ODC.
Dificultades para sancionar
Ante una denuncia, lo primero que se hace es reunir las pruebas para luego intimar a la administradora del consorcio. “Muchas veces, ante esa intimación el administrador ya intenta reparar el daño o el error”, explica Salinas. Pero cuando eso no sucede, hay un segundo paso que es el de la convocatoria a una audiencia de conciliación donde se presentan las partes para intentar llegar a un acuerdo. “Es en este punto donde varía mucho la tasa de resolución entre las registradas que reconocen a la oficina como autoridad de aplicación, y las no registradas que evidentemente desconocen este mecanismo”, agrega.
El problema se presenta en los casos donde la mediación no funciona, porque hoy no hay sanciones operativas para que las administradoras revean su comportamiento. “Nosotros venimos exigiendo al Municipio de Rosario que instrumente el tercer escalón. Hoy tenemos intimación, mediación, y en caso de fracasar esos dos escalones hay que llegar al tercero que es la sanción o la multa. Pero hoy eso no está debidamente reglamentado e instrumentado, pese a que la ordenanza sí lo regula”, señaló el titular del organismo.
Eso intentó corregirse en 2021 con una modificación a la ordenanza de “Expensas Claras”, sancionada en 2016, agregando sanciones para las administraciones que persistan con incumplimientos. Esa normativa (10.133) habilita a la ODC remitir las denuncias al Tribunal de Faltas para que aplique las sanciones o multas correspondientes. Sin embargo, la medida no está reglamentada. Salinas adelantó que la semana que viene hay previstas reuniones con autoridades municipales y de los distintos organismos involucrados para avanzar en ese sentido. De reglamentarse, las multas previstas varían de las 300 a las 1.000 Unidades Fijas (alrededor de 200 mil pesos, teniendo en cuenta el valor del litro de nafta).
Las denuncias
La mayor cantidad de denuncias que se reciben en la Oficina de Defensa del Consumidor están relacionadas con la falta de discriminación a la hora de liquidar las expensas ordinarias de las extraordinarias. Mientras que las primeras recaen sobre los inquilinos del inmueble, las segundas, que son las que agregan un valor a la propiedad, deben ser afrontadas por el dueño. Sin embargo no siempre pasa. “Muchas de las denuncias son porque algunos administradores obligan a pagar la totalidad de las expensas a los inquilinos”, explicó Salinas.
Otro capítulo grande de las denuncias se refiere a malas gestiones por parte de los administradores: “Aparecen denuncias por obras muy onerosas realizadas de manera inconsulta. El ámbito natural del trabajo de un administrador de consorcio debería ser la asamblea, el consejo de administración, el consejo de propietarios. Pero muchas veces estas herramientas no se ponen en marcha y las administradoras toman decisiones sin consultarlo a los órganos naturales que establece el Código Civil”.
También hay acusaciones por falta de transparencia en la administración del consorcio, e incluso de “connivencia” con empresas que prestan servicios al edificio. “Hay casos en que las empresas de servicios pasan costos muy elevados, incluso muy por encima de otras firmas del rubro. Por ejemplo una empresa que se contrata para una obra de electricidad que se termina pagando tres veces más cara de lo que sale”.
Al listado se le suman “intereses abusivos” por la mora en el pago de las expensas que han llegado a ser de hasta el 10 por ciento mensual. Y por último, denuncias por falta de convocatoria a las asambleas. “Desde ya que una asamblea por año debería haber, pero cada reglamento de copropiedad es el que establece la periodicidad de la convocatoria a las asambleas”, explicó Salinas.
Trabajadores
A las denuncias de los consorcistas se le suma el malestar del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERYH). Por medio de un comunicado, desde el gremio denunciaron el incumplimiento de algunos administradores con el pago de los aportes de los trabajadores ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y otras irregularidades “que terminan perjudicando al consorcista y al trabajador de edificios”.
Consultado por Suma Política, Claudio García, referente del gremio, brindó detalles de esa situación: “Para que te den de baja la obra social el administrador tiene que haber dejado de hacer los aportes por lo menos durante tres meses. Y está pasando que los trabajadores de edificios se quieren hacer atender y tienen la obra social cortada. Y lo peor es que aparecen como descontados. Es decir que los consorcistas pagan, el trabajador paga, y cuando entrás a la página de la AFIP te encontrás con que hace meses que no pagan”.
En ese marco, desde la entidad acompañan la idea de que se ejerzan mayores controles sobre las administraciones, así como también que haya multas en caso de irregularidades. “Para nosotros no es nuevo esto. Nosotros venimos diciendo a los consorcistas que ejerzan un control sobre los administradores, porque si no terminan haciendo negocios que no tienen nada que ver con el consorcista”, expresó. “Acá si hay un responsable de lo que está pasando son los administradores, a ellos hay que regularlos y controlarlos”, añadió.
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