La nueva normativa de patrimonio, aprobada en el Concejo a finales de 2025, incorpora una herramienta novedosa para la preservación de edificios históricos en la ciudad: los Derechos de Edificación Transferibles (DET). Se trata de un “canje de altura”, donde el propietario de un inmueble con protección patrimonial vende los derechos de edificación de esa propiedad a un tercero, que podrá usarlo para construir más de lo actualmente permitido en determinadas zonas. El instrumento fue bien recibido por los dueños de inmuebles protegidos, que desde hace años reclaman mecanismos para hacerse de fondos que les permitan conservar esas propiedades. Entre algunos desarrolladores, la iniciativa genera cierto entusiasmo en medio de un estancamiento de la obra privada, mientras que otros muestran cierta cautela en cuánto a los costos y la demanda que puedan llegar a tener.
El régimen de DET comenzó a regir en Rosario en el marco de la ordenanza 10.837, aprobada a finales de octubre de 2025 y promulgada por el Ejecutivo dos semanas después. La normativa lo define como un “instrumento urbanístico de promoción que habilita la transferencia de edificabilidad disponible de ciertos inmuebles (emisores) hacia otros predios ubicados en zonas especialmente autorizadas (receptores)”. En ese marco, la ordenanza tiene una doble finalidad: por un lado, preservar los inmuebles de valor patrimonial en la ciudad, al mismo tiempo que se promueve el desarrollo urbano de corredores aptos para una mayor densificación.
Los inmuebles habilitados a generar y transferir derechos de transferibilidad son aquellos de dominio privado con protección directa integral en toda la ciudad, más los que cuenten con protección directa parcial y estén ubicados en el Área de Protección Histórica “Córdoba Peatonal” y el “Corredor Peatonal San Martín”. En ese sentido, la ordenanza crea un Registro de Inmuebles Emisores (RIE) que tendrá como función gestionar los derechos de edificación.
En tanto, los DET adquiridos podrán aplicarse en “zonas receptoras” en las que se busca impulsar el desarrollo. En total son siete: avenida San Martín, entre bulevar Seguí y Batlle y Ordóñez; bulevar Rondeau (excepto tramo central); Mendoza, desde las vías del ferrocarril hasta Circunvalación; Santa Fe, entre avenida Francia y Avellaneda; bulevar Seguí, entre Oroño y Avellaneda; avenida Alberdi; y Avellaneda entre Urquiza y bulevar Seguí. Para quienes compren DET, el municipio habilitará en esos tramos un aumento de la edificabilidad que podrá llegar hasta los 38,50 metros, equivalentes a una planta baja más trece pisos.
La emisión de un DET surge a partir de un Convenio Patrimonial que el dueño de un inmueble con preservación suscribe con el municipio. Allí se define la capacidad de edificabilidad transferible, y el detalle de las obras de refacción que el propietario del inmueble emisor se compromete a ejecutar. Si bien queda abierta la posibilidad de que las desarrolladoras que compran el DET puedan hacerse cargo directamente de las obras de refacción, la ordenanza establece que el propietario “podrá contratar a los profesionales y constructores habilitados de su elección”. La no realización de las obras habilita una serie de sanciones económicas previstas en la ordenanza, además de la imposibilidad de solicitar la declaración de ruina.
Los derechos de edificación se expresan en metros cuadrados y surgen de una fórmula que contempla la altura construida existente del inmueble patrimonial y la altura máxima admitida en la zona donde se encuentra. Para garantizar que la refacción patrimonial del inmueble sea viable, en algunos casos el municipio puede habilitar un incremento excepcional de la capacidad edificable en ese inmueble emisor denominado “potenciador de altura”. Es decir, una cantidad mayor de metros a vender para generar los recursos suficientes que garanticen la puesta en valor de ese inmueble.
Además, el propietario del inmueble emisor también puede “fraccionar” sus metros transferibles en más de una operación, pero con una condición: que la primera venta de DET garantice las tareas de restauración prioritarias “referidas al frente y al saneamiento estructural”. De la misma manera, un proyecto ubicado en zona receptora podrá utilizar más de un certificado DET, sumando metros cuadrados comprados a distintos inmuebles. El certificado dura cinco años desde su fecha de emisión y, concluida la refacción, el municipio deberá emitir un certificado de finalización de obra patrimonial. Pasados diez años, el dueño del inmueble puede volver a gestionar un DET.
Repercusiones
La incorporación de los DET fue bien recibida por los propietarios de inmuebles patrimoniales. Las limitaciones que impone la catalogación de un edificio como patrimonio de la ciudad choca de frente con los altos costos que demanda su preservación. En algunos casos eso fue generando un deterioro por la inviabilidad económica de las obras, y en otros, cierto grado de especulación: desde el municipio y el Concejo se denunciaron casos en que los propios dueños fomentaban un deterioro adrede para que el inmueble sea declarado en ruina y, finalmente, quedar habilitados a venderlos.
Desde hace algunos años la ciudad cuenta con un fondo de preservación para inmuebles patrimoniales, que tiene una serie de requisitos para ejecutarse. En líneas generales, que el 50 por ciento del costo de la obra lo absorba el particular interesado en llevar adelante la reforma o modernización de su inmueble. Además, esa otra mitad que cubre el fondo municipal debe aplicarse a la restauración de la fachada que es “la cara pública” de ese inmueble que es privado y no puede aplicarse para reformas estructurales. Esos requisitos, que en muchos casos “truncaban” la ejecución del fondo, ahora van a poder articularse con una herramienta entre privados, como el DET.
María Eugenia Prece, titular de Almapiedra, definió el nuevo mecanismo como “creativo”. Se trata de una empresa rosarina especializada en la restauración de inmuebles y objetos de valor patrimonial. En agosto del año pasado, los representantes de la firma asistieron al Concejo junto a un grupo de propietarios que les habían encargado presupuestos para realizar refacciones, pero que no podían costearlas. La empresa acudió al Palacio Vasallo con un relevamiento donde se señalaban “situaciones de riesgo” sobre algunas fachadas y desprendimientos de revoque, que podían caer sobre la vía pública. En aquel momento, el planteo era que se habiliten líneas de créditos para financiar las obras.
“Lo que recibimos en el contacto con algunos dueños de inmuebles es la expectativa por una herramienta más que permitiría a los propietarios obtener algún recurso para mantener sus propiedades”, evaluó en diálogo con Suma Política. “También me parece muy bien que sea un acuerdo entre privados, donde el municipio solo es gestor y fiscalizador. Lo que aguardamos es que haya empresas constructoras dispuestas a invertir y se dé una buena fiscalización de ese convenio. De ser así, podría ser una solución para muchas familias”, añadió.
Según Prece, una de las dudas que aparece se refiere a la cotización de esos derechos de edificación. En concreto, si los fondos obtenidos por ese diferencial de altura alcanzarán para asumir los costos elevados que demanda una restauración. En principio, esa situación se compensaría con el potenciador de altura fijado en la ordenanza. “Otra cosa que me pregunto es si hay mercado para eso. Es decir, si las desarrolladoras que comprarían los DET están interesadas en edificar en las zonas que el municipio quiere dinamizar”, dejó planteado.
Con cautela
En el rubro de la construcción y los desarrollos inmobiliarios, la iniciativa fue bien recibida en términos generales, aunque hay matices. Para Norberto Speciale, de la firma Autocrédito, los DET son una buena solución para el mantenimiento de propiedades de valor histórico. “Aplaudo la iniciativa porque acá en Rosario se han hecho desastres con los inmuebles patrimoniales y ojalá funcione para ese mantenimiento”, evaluó en diálogo con Suma Política. Sin embargo, puso algunos reparos en torno al funcionamiento de la ordenanza para el desarrollo de nuevas edificaciones.
“Como desarrollador creo que podría generarse un problema con el precio de los terrenos, porque acá se especula mucho. Antes se vendía un terreno por los metros cuadrados que tenía y después pasó a venderse prácticamente con un proyecto evaluando lo que se podía construir. Ahora se podría vender evaluando lo que se puede construir con los Derechos de Edificación Transferible. Con lo cual, es mucho lo que se va a tener que evaluar para poder comprar un terreno”, dijo. “De todos modos, es algo muy nuevo y no tenemos muy claro cómo va a funcionar”, aclaró.
Para Speciale, la norma puede encontrar algún beneficio para sumar altura en las zonas delimitadas. “Entiendo que ahora podríamos estar habilitados a construir algunos pisos más, adquiriendo los certificados. Pero todavía no sabemos cómo se va a implementar o qué es lo que va a decir el mercado sobre cuál es el valor de todo esto. En el rubro de la construcción hoy no estamos como para salir a hacer locuras o a pagar para edificar más, cuando el problema que tenemos es que no se vende. Y esto no aparece como una solución para eso”, evaluó el también expresidente de Rosario Central.
En tanto, desde la delegación rosarina de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) consideraron que todas las herramientas suman en un contexto de paralización de obras, tanto públicas como privadas. “Es un instrumento más, pero la valoración sobre sus efectos la tendremos en unos años. Es algo bastante creativo y, en principio, creo que puede resultar interesante para ayudar a la construcción privada”, dijo Rubén Llenás a Suma Política.
El gerente de Camarco remarcó que los mayores beneficiados van a ser los dueños de inmuebles patrimoniales que encuentran dificultades a la hora de conservar sus propiedades. “Viene a solucionar ese problema, para que los propietarios puedan contar con recursos y, a cambio de eso, el constructor de alguna manera se beneficia pudiendo construir en más altura. Esos pisos de más le podrían permitir distribuir los costos fijos de manera que pueda tener un precio más competitivo en su unidad o su desarrollo”, expresó y agregó: “Desde hace unos años en Rosario se bajó la altura promedio de metros a construir. Esto viene a ser una excepción y cerraría bien para todos. Hay que ver en un par de años cómo resulta”.
Quien se mostró más entusiasmado con la iniciativa es el empresario inmobiliario Aldo Lattuca, que lo consideró “una muy buena oportunidad” para nuevos desarrollos. “Entiendo que tiene que generar entusiasmo. Es una herramienta muy beneficiosa en términos económicos. La Municipalidad no puede hacerse cargo de reciclar un inmueble ni de mantener una fachada. Para el propietario es costoso y encima no le puede sacar ningún provecho. Ahora esos propietarios tienen la posibilidad, mediante un aporte que haga otro particular, de transformar esa propiedad. Creo que tiene que mover la aguja”, evaluó en contacto con Suma Política.
Para el desarrollador, la normativa fomentará fundamentalmente viviendas en altura y comercios en planta baja, en zonas con poca densidad urbanística y poblacional. “Me parece que, con el tiempo, la reconversión de esas zonas es bastante viable”, sostuvo. “De todas maneras, es algo que se va a ir viendo con el tiempo. Al momento no hemos tenido ninguna propuesta en ese sentido, es muy nuevo todo. Pero sé que en el mediano y largo plazo va a ser una medida más que positiva para el desarrollo urbanístico de la ciudad. Teníamos una legislación sobre patrimonio que había que actualizar y creo que eso produjo un envejecimiento de la ciudad. Celebro que el Ejecutivo se haya ocupado de este tema”, finalizó.
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