El Cine Lumière, la Casa Garibay, el Colegio del Sol y hasta el Distrito 7. Todos integran el extenso listado de edificaciones que fueron quitadas del catálogo de inmuebles patrimoniales de Rosario, en una de las últimas sesiones del Concejo en 2025. La decisión no estuvo exenta de polémicas. Desde el oficialismo argumentaron que el catálogo necesitaba de una actualización y destacaron la vinculación con distintas herramientas de financiación para su sostenimiento. En tanto, desde un sector de la oposición cuestionaron la falta de tiempo para analizar la propuesta en profundidad y denunciaron “apuro” del oficialismo por sancionar la normativa. En paralelo, apuntaron contra el Ejecutivo por solo utilizar criterios arquitectónicos, sin contemplar el valor histórico y social de algunas edificaciones.
El jueves 4 de diciembre concluyó el período de sesiones ordinarias del 2025. También fue la última sesión para 13 ediles que ese día finalizaron su mandato, previo a la renovación del cuerpo legislativo. Como suele ocurrir, se trató de una jornada maratónica en donde se aprobó el Presupuesto 2026, la Ordenanza General Impositiva (OGI) y el pedido de la intendencia para extender la facultad de fijar la tarifa del transporte urbano de pasajeros sin pasar por el Concejo, entre otros temas. Pero hubo una normativa que llevó un largo tiempo de debate: la modificación del Inventario y Catalogación de Bienes del Patrimonio Histórico, Arquitectónico y Urbanístico de la ciudad de Rosario.
El mensaje enviado por el Ejecutivo buscaba reorganizar el catálogo de propiedades que cuentan con distintos niveles de protección en la ciudad. La propuesta de la intendencia quitaba 936 inmuebles del listado que hasta ese momento protegía unas 5.580 propiedades en Rosario, un número mayor al que tiene la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (5.215) y Córdoba (2.366). Finalmente, ante el reparo de algunos bloques, del total que se preveía descatalogar se reintrodujeron unos 68 inmuebles al catálogo, al mismo tiempo que se incrementó la cantidad de inmuebles con un grado máximo de protección, pasando de 56 propiedades “intocables” a un total de 170 en toda la ciudad. El listado completo se puede ver acá.
La actualización del catálogo se desprende del Plan de Sostenibilidad Patrimonial (PSP) impulsado por el municipio a mediados de septiembre último, que simplificó los grados de protección a: directa total (grado 1) que protege los inmuebles patrimoniales de gran valor simbólico para la ciudad, sin admitir ampliaciones ni modificaciones; protección directa parcial (grado 2) que alcanza a inmuebles patrimoniales de gran valor histórico para la ciudad, permitiendo modificaciones bajo ciertos requisitos; y la protección indirecta (grado 3) que engloba a aquellos inmuebles que deben ser protegidos por su cercanía con otros inmuebles patrimoniales. Un cuarto grado de protección quedó reservado al “patrimonio ambiental”.
En ese marco, la actualización del catálogo siguió una serie de criterios, como la eliminación de aquellos inmuebles que habían sufrido alteraciones significativas que afectaban su valor arquitectónico original. Por otro lado, se avanzó en la descatalogación de edificios considerados “no singulares”, especialmente cuando además se encontraban aislados o no formaban parte de un tramo urbano de preservación. Por supuesto, los criterios tuvieron distintos grados de interpretación entre los bloques.
Desde el oficialismo explicaron que la mayoría de los inmuebles dados de baja tenían un mecanismo de protección indirecta, por cómo se relacionaban con su entorno. En tanto, en la oposición la categoría “inmueble alterado” generó ruido, sobre todo con edificaciones que, entienden, tuvieron transformaciones muy menores que no alteraban su valor. El poco tiempo de debate y la falta de “visión histórica y social” de la propuesta también generaron cuestionamientos.
De película
Entre los inmuebles que dejaron de tener protección patrimonial aparece el Cine Lumière, en el corazón del barrio Industrial. Comenzó a funcionar a finales de los cincuenta, cuando la sala anexa a la Sociedad de Socorros Mutuos pasó de ser un teatro y una milonga a proyectar películas. Con el correr de las décadas el espacio se fue deteriorando, hasta que en 1993 la municipalidad se hizo cargo. Desde 2024, en el lugar funciona un proyecto cogestionado por el Centro Cultural Cine Lumière y el Centro Audiovisual Rosario. Cuenta con sala de cine, una cinemateca con más de 15 mil documentos en distintos soportes, espacios de formación y programas vinculados al lenguaje audiovisual.
El histórico Cine Monumental, en la esquina de la peatonal San Martín y San Luis, también salió del catálogo. Se trata de un edificio con protección 2C que fue excluido por las alteraciones que fue teniendo el inmueble. El espacio se inauguró en 1935 y, con el correr de los años, fue cambiando su fisonomía. En 1997 se convirtió en el primer complejo de cine de la ciudad, con cuatro salas. En 2018 el lugar se relanzó como Nuevo Cine Monumental que se sostiene hasta el día de hoy, pese al duro revés que significó la pandemia para el rubro.
También fueron descatalogados otros espacios que en algún momento funcionaron como salas de cine, pero que ya no cumplen esa función, como el Cine Cervantes, de San Juan 2450, inaugurado en noviembre de 1930. La playa de estacionamientos que funciona hoy en ese inmueble aún conserva la fachada original del lugar. A su vez, en la edificación que supo albergar el antiguo Cine Alem, en barrio Tablada, hoy funciona un supermercado.
Educativos
Algunos colegios e instituciones educativas históricas de Rosario también fueron descatalogadas. Entre ellos, el edificio donde funciona el Colegio del Sol, sobre avenida Francia 1037. El lugar mantenía un nivel de protección 2B, pero fue excluido del catálogo por “edificio alterado”. En la página web destacan que la institución fue agregando nuevos espacios: “Ampliamos los patios, construimos más aulas y sumamos un espacio exclusivo para el desarrollo de las clases de educación física”.
Una de las particularidades se da con el Colegio Nuestra Señora de los Ángeles, en Tucumán y España. Por un lado, la fachada y parte de la escuela mantienen la preservación directa parcial, pero otra parte fue descatalogada por tratarse de un “edificio nuevo”. En rigor, se trata de tres lotes que no están catastralmente unificados, de los cuales dos conservan una preservación de grado 2B, mientras que el otro fue descatalogado.
En la esquina de 3 de Febrero y Ayacucho, se definió descatalogar el inmueble donde funciona el Instituto Italiano de Idiomas Unión e Benevolenza, por “edificio alterado”. Por otra parte, el edificio de la Escuela Especial Nº 2.014 “Luis Braille”, en España 533, también quedó fuera de los protegidos. Se trata de un centro de rehabilitación para personas con discapacidad visual, público y gratuito. Sobre su fachada, que se mantiene en buen estado, se encuentra el primer mural en braille de la ciudad, con la frase “¿Diferentes? ¡Todos!”.
Todas estas instituciones educativas presentaron distintos reparos de la concejala Norma López, que cuestionó la decisión. “La descatalogación se hizo a criterio exclusivo de la Secretaría y el programa de Patrimonio, sin informes fundados como se hizo en casos anteriores, únicamente por ser inmuebles aislados, o por estar en tramos que no consideran de valor patrimonial para sostenerlos”, dijo a Suma Política.
Además, en la esquina de Buenos y 3 de Febrero, se definió descatalogar la edificación donde funciona la biblioteca del Consejo de Mujeres, que fue la primera biblioteca popular de Rosario y aún continúa en actividades. Cuenta con más de 40 mil libros, una hemeroteca y archivos históricos de la vida social, cultural y política de la ciudad y la provincia. El inmueble contaba con un grado de protección 2C y fue dado de baja al considerarse un tramo no singular aislado.
La Casa Garibay
Uno de los inmuebles que encendió la polémica fue la Casa Garibay, diseñada por el destacado arquitecto rosarino Jorge Scrimaglio. Se trata de una casona ubicada en Fisherton, construida entre 1964 y 1971, y considerada una obra destacada del autor, pero también de la arquitectura argentina. En 2014, Scrimaglio fue declarado arquitecto distinguido de la ciudad y en 2019 obtuvo el premio a la trayectoria emitido por la Bienal Iberoamericana de Arquitectura y Urbanismo, realizada en Paraguay. Falleció en noviembre de 2024, a sus 87 años.
La Casa Garibay contaba con un grado de protección 2C y fue descatalogada por “edificio no singular aislado”. Uno de los que cuestionó la decisión fue el concejal Mariano Romero, del bloque Peronista. “Es una obra icónica en Fisherton, diseñada por un arquitecto distinguido de la ciudad, que descatalogan insólitamente. Es una obra más nueva en relación a las que integran el patrimonio, pero es una referencia histórica en el barrio”, evaluó en diálogo con Suma Política.
Desde el oficialismo Fabrizio Fiatti explicó los motivos de esa decisión. “Es una casa que tenía un grado de protección directa, pero de los más bajos. Cuando pasás por la calle, lo que se ve desde afuera es una pared. La forma de controlar, en la mayor parte de los casos, tiene que ver con la percepción que tiene el técnico siempre desde un punto de vista del exterior, no del interior de los inmuebles. Esta casa, en lugar de tener una reja o su fachada sobre la línea de edificación, tiene una pared. Además, los arquitectos de planeamiento daban cuenta de que el interior también había sido modificado y es un inmueble aislado respecto de otros”, explicó.
Como contrapartida, Fiatti recordó que sí se sigue preservando la Casa Alorda, de Lavalle al 800, también realizada por Scrimaglio. Una obra singular, desarrollada en un pequeño lote rectangular en pleno barrio Agote, con una fachada de ladrillo visto muy particular. Fue construida entre finales de los 60 y principios de los 70.
Otros casos
Al día siguiente de la sanción de la ordenanza, desde Ciudad Futura hicieron un posteo en redes sociales, cuestionando la descatalogación aprobada y advirtiendo que cerca de mil inmuebles que contaban con protección histórica, ahora “podrán ser demolidos”. Entre los inmuebles mencionados aparece el histórico edificio de San Martín y San Juan, donde funcionó la Tienda Ciudad de Roma y años después, modificaciones mediante, la Casa Muñoz con su recordado slogan “donde un peso vale dos”.
También la descatalogación de la esquina de Moreno y Brown, donde funciona un centro de medicina estética; la ochava de España y San Lorenzo, una de las sedes de la inmobiliaria Remax en la ciudad; y una casona de Francia al 1100 fueron cuestionadas por el concejal Juan Monteverde, en el posteo de redes. “Se trata de edificios que forman parte de la historia e identidad de nuestra ciudad, y que a partir de esta decisión del intendente pueden desaparecer. Acá solo tres ejemplos de los casi mil”, apuntó.
No obstante, del debate pasó inadvertida la descatalogación del Distrito 7, un espacio cultural ubicado sobre Ovidio Lagos, llegando a la esquina de Córdoba, que también funciona como sede partidaria de Ciudad Futura. El lugar contaba con una protección de paisaje, es decir, de grado 3C. “Era el único con esas características ahí y desapareció de todo el catálogo lo que era la protección de paisaje”, explicaron desde el municipio.
En esas instalaciones supo funcionar el Cine Gardel, una de las salas más populares de la ciudad donde se proyectaron películas durante 35 años hasta que cerró sus puertas en 1970. Luego el espacio tuvo múltiples usos, hasta que en 2013 el movimiento político se hizo cargo de la gestión del lugar, con una propuesta cultural y gastronómica que se mantiene hoy en día.
Posturas encontradas
Una de las críticas de la oposición a la descatalogación tiene que ver con la adopción de un criterio puramente arquitectónico, sin contemplar otras variantes. “Más allá de la revisión que era necesaria, porque el catálogo ya tenía muchos años, nosotros hubiésemos incluido algún criterio más histórico o cultural. El mejor ejemplo de eso es el Lumière que es una referencia histórica”, expresó Romero. “A partir de eso se pierde una parte muy importante del patrimonio de la ciudad y se fomenta la construcción en esos lugares”, agregó.
El mensaje del concejal justicialista refiere a otra de las patas del Plan de Sostenibilidad Patrimonial, que es la incorporación de los Derechos de Edificación Transferible (DET). Se trata de un mecanismo económico de transferencia entre privados, donde una persona que posee una propiedad patrimonial, y que no puede construir en el lugar porque está protegido, transfiere ese derecho a otra persona para que pueda construir más, en áreas delimitadas. En total se aprobaron siete zonas receptoras de DET. “Lo que trata de fomentar es básicamente el crecimiento de la ciudad para arriba”, resumió el edil.
Pero a las objeciones técnicas también se sumaron objeciones políticas. “Nos dieron dos semanas para poder estudiar todo y con semejante cantidad de inmuebles, la revisión uno por uno se hace imposible. Pudimos hacer un estudio solamente de los que eran inmuebles 2B, de protección directa, pero no llegamos a analizar los de protección indirecta”, sostuvo Romero. Y añadió: “Creo que hubo un apuro que puede responder a emprendimientos inmobiliarios de algunas desarrolladoras, por un lado, pero también al miedo a la nueva composición del Concejo, donde perdían la mayoría. En la combinación de esas dos cosas puede explicarse la urgencia”.
Por su parte, desde el oficialismo defendieron la ordenanza impulsada por el Ejecutivo y destacaron el trabajo realizado por las áreas técnicas que trabajan sobre el patrimonio de la ciudad. En diálogo con Suma Política, Fiatti remarcó que la ordenanza fija una serie de reglas para abordar situaciones que antes se resolvían “caso a caso”. También destacó que fue una forma de dar respuesta a las dificultades que atraviesan muchos particulares a la hora de mantener edificios históricos de la ciudad y evitar que pierdan su valor.
“Durante muchos años se cuidó a los edificios poniendo limitaciones a su transformación, pero no se lo vinculó con herramientas de financiamiento. En muchos casos eso terminó siendo inviable para el particular que de buena fe quería conservar el inmueble; y en otros casos, menores pero que también existen, dio lugar a una especulación donde se los dejaba deteriorar para lograr la ruina, que es la manera de eliminar un inmueble del catálogo”, explicó el concejal. “Ante ese tipo de situaciones buscamos una salida desde el punto de vista de la promoción, generar alternativas que le permitan a ese particular seguir teniendo un inmueble que el Estado lo limita en su posibilidad constructiva, pero que no termine siendo una carga insoportable para su propio recurso al mantenerlo”, añadió.
Desde hace algunos años la ciudad cuenta con un fondo de preservación, que tiene una serie de requisitos para ejecutarse. En líneas generales, que el 50 por ciento del costo de la obra lo absorba el particular interesado en llevar adelante la reforma o modernización de su inmueble. Además, esa otra mitad que cubre el fondo municipal debe aplicarse a la restauración de la fachada que es “la cara pública” de ese inmueble que es privado. El fondo tampoco puede aplicarse para reformas estructurales. Como esos requisitos muchas veces “truncaban” la ejecución del fondo, la intención de la ordenanza es sumar herramientas de articulación.
“El particular ahora va a poder contar con los DET. Ese certificado determina cuántos metros puede vender y lo pone sujeto a una transacción con un desarrollador, para hacerse de un determinado capital. Ese capital puede compatibilizarse con la ejecución del fondo de preservación público y permitir darle mayor intensidad a las refacciones, o el mantenimiento en general de los inmuebles patrimoniales. Es decir, generamos una herramienta privada para lograr un financiamiento que haga sostenible también el mantenimiento de esos inmuebles”, explicó Fiatti. “Lo que hacemos con esto es darle viabilidad económica a la conservación. Antes de tener un inmueble vacío o deteriorado, buscamos generar otras opciones”, añadió.
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