Diez días después del ascenso meteórico de Javier Milei a la presidencia de la Nación, el jefe de Estado anunció el decreto de necesidad y urgencia (DNU) 70/23, que modificó casi cuatro centenares de normas del Código Civil y Comercial, del Código Penal y leyes sancionadas por medio del voto parlamentario. La de Alquileres fue una de ellas. A casi un año de la derogación de esta ley, los problemas parecen no haberse solucionado para los inquilinos.
Los precios de los alquileres en Rosario aumentaron con la misma velocidad que el costo de vida de los argentinos en general, según el último informe del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso), pero quedaron muy por encima de los ingresos de los trabajadores tanto formales como informales, sin mencionar que la demanda de alquileres bajó de manera inversamente proporcional a la cantidad de personas que debieron rescindir su contrato a niveles nacionales.
Los inquilinos, que representan el 21 % de la población santafesina, según revelaron desde el ministerio provincial de Obras Públicas, pasaron de consultar en las defensorías públicas por los plazos de renovación y empezaron a consultar por la coherencia de las expensas de sus edificios, a lo que se debe agregar el problema nada agradable de la presentación de las garantías y el aumento de las tarifas.
Lo que el decretazo nos dejó
Las opiniones sobre la Ley de Alquileres difieren en si era o no una solución a la problemática de la vivienda pero confluyen en la falta de voluntad del gobierno de Alberto Fernández para su aplicación. A doce meses de su derogación, el megadecreto libertario es la única normativa que establece un lineamiento sobre el acceso a un techo en Argentina y en Santa Fe: el uso de la ley de la selva.
“Al momento de comenzar el gobierno de Milei, la situación de los inquilinos no era la óptima”, analizó Ariel D’Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Defensa de la Vivienda e Inquilinos de la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario, en diálogo con Suma Política, y describió un contexto donde había un ministerio de Hábitat “virtualmente inexistente”, con muy bajos registros de voluntad para aplicar y hacer cumplir la ley 27.737, conocida como Ley de Alquileres: “No logró ponerse en vigencia un 80 por ciento de su articulado”, apuntó. Según él, para finales del 2023 la inflación y la falta de fijación de una autoridad de control hizo que rigiera la anarquía en el sector y por más ley que hubiera, no se respetaron sus prescripciones en gran parte de las operaciones celebradas.
El DNU 70/23 publicado el 20 de diciembre de 2023 eliminó de un plumazo, entre otras cosas, esta ley y estableció un escenario de “incertidumbre en materia temporal, en materia económica y obviamente también la posibilidad de fijar valores y actualizaciones en otras divisas. Además de eliminar cualquier tipo de posibilidad de negociar un contrato un poco más justo para el lado de los inquilinos, generando un grado de desprotección absoluta” —señaló D’Orazio—. El inquilino pasó a ser turista, no lo conocen ni conoce al dueño. Las relaciones se establecen por plataforma o por correo electrónico, los pagos se realizan en dólares o en pesos según le convenga al propietario y a los intermediarios”.
Entendiendo a Don Ramón
Una de las cosas por las cuales es recordado el personaje de Don Ramón en la mítica serie El Chavo del Ocho, encarnado por Ramón Valdés, es porque siempre estaba atrasado en el pago del alquiler, no importa cuándo surgiera el tema. En el caso de los rosarinos, la situación de los contratos en mora no es tan severa, pero sí es preocupante.
“Los precios de los alquileres en Rosario acompañaron la dinámica de la economía en general, y hasta incluso lo hicieron por debajo de los niveles inflacionarios”, afirmó a Suma Política la economista Celina Calore, integrante del Ceso. Pero hizo una salvedad: el freno en la disparada inflacionaria que los argentinos vivieron entre los años 2018 y 2023 no es percibido por los inquilinos “porque su capacidad de ingreso también se desaceleró”. El peso de los alquileres en el bolsillo de las personas que alquilan su vivienda, es decir la proporción que dedican de sus ingresos a pagar el alquiler “se está manteniendo en los últimos años porque no hubo un crecimiento de la capacidad adquisitiva de los salarios”, afirmó la economista.
El último estudio del Ceso dedicado a relevar el crecimiento del precio de los alquileres en Rosario sostiene que el precio de un alquiler de un monoambiente “promedio se ha encarecido en un 103,8 %” en los últimos doce meses. Por debajo de los niveles de la inflación acumulada hasta el mes de noviembre de 2024 (112%, entre enero y noviembre, según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos). “Los departamentos de 2 ambientes han aumentado un 97,7 % y los de 3 ambientes un 85,6 %”, completa el informe.
Asimismo, un relevamiento del Mirador de la Actualidad del Trabajo y la Economía (Mate), organismo compuesto por diferentes economistas de la Universidad Nacional de Rosario, apuntaron en su último informe que el salario real cayó 17 % en el caso de los trabajadores formales del sector privado respecto de diciembre de 2023, mientras que la caída en el sector público fue mucho más abrupta: sus ingresos pasaron a representar un 70 % de lo que cobraban a fines del año pasado. Casi una tercera parte menos.
“En 2022 hubo un incremento de los precios por encima de la inflación. En Rosario el incremento superó el crecimiento de las variables y no encontrábamos un argumento para ese aumento tan exacerbado”, sostuvo Calore y aclaró que los aumentos observados durante el año pasado “tenían un componente muy fuerte de especulación y este año (2024) se movieron con los precios generales de la economía. Al desregular la economía, eso que parece que se desacelera en el precio de oferta, se incrementa o actualiza cada tres o cuatro meses según el caso. Son muchas más actualizaciones en el año, lo cual va en contra del inquilino”, apuntó.
El panorama se completa con un dato derramado de la última Encuesta Nacional Inquilina, realizada por la organización Inquilinos Agrupados: una persona que alquila debe destinar el 44,5 % de los ingresos del hogar para pagar el alquiler y las expensas, “sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos”. Además, apuntan que “en el caso de aquellos alquileres que iniciaron después de la entrada en vigencia del DNU 70/2023, la incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 49,8 %”.
Rescindir o resistir
A principios del mes de junio, un informe del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) dió cuenta de que, si bien la oferta de unidades explotó por encima del 180 % a mediados de año, se registró una “baja sensible de los contratos de alquiler en el último tiempo”, con lo que señaló un incremento de las personas que decidieron vivir agrupadas para poder afrontar el costo del alquiler ante “la incapacidad de afrontar el alquiler de una unidad en soledad”. La economista del Ceso destacó este dato y explicó que “los sectores de crisis vienen siendo muy golpeados, lo cual se traduce en un freno a la demanda (de alquileres) o en una baja en la exigencia de calidad de vida, debido a que no hay plata para poder demandarlo, y elige a su vez lo más barato”.
Un dato no menor, publicado por la Encuesta Nacional Inquilina durante el mes de octubre, es que 1 de cada 4 inquilinos (25 % de los encuestados) tuvo que rescindir su contrato como consecuencia de los aumentos pactados contractualmente y que una de cada dos personas (53.1 %) debió endeudarse durante 2024 para cumplir con el pago del alquiler.
Desde el Cocir ponen un manto de duda sobre estos números y sostienen que las inmobiliarias registradas en el organismo registraron que apenas 3,3 % de los contratos presentaron algún atraso en los pagos, y sólo el 1,9 % rescindió el contrato: “Hasta principios del año pasado, no se rescindían muchos contratos porque no tenías oferta”, afirmó a este medio Alejandro Bassini, líder del área de estadísticas del Cocir y añadió que “lo que han aumentado exponencialmente son los gastos centrales, las tarifas, el TGI”, en relación a los costos que los inquilinos enfrentan mes a mes, muy por detrás de los aumentos de los ingresos generales.
Una tendencia que crece
Andrea Zorzón, titular de la secretaría de Vivienda y Hábitat de la provincia de Santa Fe, apuntó a Suma Política que existe un total de 632.602 santafesinos que alquilan su vivienda, lo cual quiere decir que el 21 % de la población provincial destina cerca de la mitad de sus ingresos para pagar el techo bajo el cual vive. La funcionaria señaló que esta cantidad creció 6 % en promedio en toda la provincia desde el último censo. Sin embargo, todos los departamentos provinciales tuvieron un incremento en la cantidad de personas que alquilan, siendo que en Castellanos, la proporción pasó de 19 % a 25,7 %: un cuarto de la población debe pagar el alquiler mes a mes para sostener su vivienda.
“El déficit habitacional es cualitativo y cuantitativo en toda la provincia”, destacó Zorzón a la vez que advirtió sobre la actual inexistencia de herramientas de generación de indicadores con los cuales construir política pública de vivienda: “Hay dos problemáticas a la hora de celebrar el contrato, que son los gastos operativos y administrativos que se suman al propio gasto del alquiler, y la exigencia de las garantías”, subrayó.
Josefina del Río, par de Zorzón en la secretaría de Hábitat de la Municipalidad de Rosario coincidió con esta mirada y sumó que durante el 2023, “el gran elefante que atravesaba la situación de los alquileres era la inflación. Hoy estamos en un escenario que desconocíamos, que es la previsibilidad”, y destacó que uno de los motivos más frecuentes de consulta de los inquilinos en la Oficina de Defensa del Consumidor y la Oficina municipal de Alquileres estaba relacionado con los aumentos de los costos: “Hoy eso no es una consulta frecuente, pero dio lugar a la cuestión de los aumentos de las expensas, que bajó mucho después del acuerdo de colaboración con el Cocir”, celebrado durante la segunda mitad del año.
El gobierno provincial lanzó durante esta última etapa del año el plan Llave, que consiste en la asistencia del Estado santafesino para que una persona que está ingresando al alquiler pueda acceder a una línea de créditos a tasa cero para el pago de los gastos administrativos, los sellados y el primer mes de alquiler; o para obtener un seguro de caución por el cual el gobierno de Santa Fe actúa como garante del inquilino a la hora de presentar las garantías. El solicitante debe elegir un beneficio o el otro, y presentar una serie de requisitos, entre los cuales destacan ser santafecino residente y tener al menos 6 meses de antigüedad verificable en el lugar de trabajo.
“La situación de Rosario es muy particular. La gente en Argentina tiene garantías propietarias, las cuales son de imposible ejecución. Socialmente, es una discusión que se está dando”, dijo Del Río.
Según el Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA), la cantidad de trabajadores del sector formal cayó en picada durante los primeros ocho meses del año (último del cual se tiene registro) al punto de registrarse la desaparición de 204.100 puestos de trabajo, mientras que los monotributistas y los autónomos ya son casi un tercio de la masa trabajadora argentina. Este dato toma relevancia al momento de preguntarse por la pertinencia de solicitar una garantía de recibo de sueldo a una persona que busca alquilar un departamento o una casa.
La presentación del programa Llave fue tomada con reservas por las organizaciones que representan a los inquilinos y que bregan por resolver la problemática de la vivienda, con el argumento de que “supone sumarle endeudamiento a alguien que llega endeudado al ingreso del alquiler. Esto no parece ser una resolución del conflicto, porque la persona queda más endeudada. Este tipo de situaciones ameritan una discusión mucho más profunda, para generar una planificación urbana que garantice el techo a la población”, sentenció D’Orazio.
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