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Sociedad

Mirando al norte: el municipio apura el plan que alienta la sustitución edilicia en avenida Alberdi y bulevar Rondeau

La gestión del intendente Pablo Javkin propuso nuevos indicadores urbanos para el corredor de Avenida Alberdi y Bulevar Rondeau, que impulsan la sustitución inmobiliaria en esa zona de la ciudad: por medio de una ordenanza que modifica lo establecido en otras sancionadas hace casi una década, la Municipalidad alienta la construcción de edificios que, de concretarse, sería un paso más en el camino hacia una ciudad más compacta. Empero, ese intento renovador ya alzó voces discordantes en el Concejo —se discute el tema por estos días en su Comisión de Planeamiento— y aún es incierto el destino que tendrá la iniciativa urbanística en esa instancia legislativa. Otro mensaje del Ejecutivo que propicia la modificación de indicadores para el barrio de Fisherton, pero con otros contenidos, también fue remitido al Concejo.

En el caso del corredor Alberdi-Rondeau, el acento —y por ende también el punto de desacuerdo— no está puesto esta vez en la altura máxima que podrían alcanzar los edificios a construirse allí (un tópico recurrente en los últimos años), sino en la modificación de algo que establecen ordenanzas municipales de hace una década: éstas imponen el deslinde de medianeras de los edificios, fijando un espacio no menor a cinco metros de espacio entre uno y otro. Esto impide la construcción de un edificio en un lote estándar (de 8,66 metros, por ejemplo) y obliga a cualquier desarrollador inmobiliario a unificar varios lotes para que su emprendimiento se adecúe a la legalidad.

La gestión de Javkin está convencida de que esta restricción ha sido determinante en la última década para frenar la sustitución inmobiliaria en zona Norte y sostiene que su modificación alentará proyectos constructivos —que ya están en danza, según fuentes oficiales— sin perjuicio alguno para el medioambiente. 

Sin embargo, desde el Concejo la edila de Iniciativa Popular María Fernanda Gigliani, entre otros, afirma que esa medida sí perjudica al medioambiente, ya que de concretarse implicaría a futuro un muro de cemento que detendrá el aire que viene desde el Paraná, y se preguntó si en verdad no se está trabajando “a demanda” de los intereses inmobiliarios. Otras voces del Concejo, como la de Juan Monteverde (Ciudad Futura), son renuentes a discutir meramente lo técnico en cuestiones urbanísticas; Monteverde dice que ordenanzas modificatorias como ésta generan riqueza y que el Estado municipal, por ser el motor de ese crecimiento, debe involucrarse en la discusión para que esa plusvalía redunde en el acceso a la vivienda de sectores populares o más postergados.

Este es el contexto, técnico y político, en el cual Gervasio Solari, subsecretario de Planeamiento de la Municipalidad de Rosario, en diálogo con Suma Política salió a defender el sentido estratégico de la ordenanza modificatoria y su favor al progreso de la ciudad: “Pretendemos dar un impulso a la zona Norte. Particularmente a esos dos corredores, Alberdi y Rondeau, que están muy poco desarrollados, sin sustitución de inmuebles, con zonas relativamente buenas en la cuestión comercial, pero muy malas en la cuestión habitacional —apuntó Solari—. Alberdi, sobre todo, tiene poca calidad urbana y nos parece importante ofrecer nuevos indicadores y abrir posibilidades como las que se están desarrollando en bulevar Avellaneda, en Arroyito, donde se están instalando varios edificios y está yendo a vivir mucha gente, para dar mayor movimiento urbano, locales comerciales de cercanía, vida urbana en general…”.

—¿Cuáles son, principalmente, estos nuevos indicadores?

—Lo principal sería eliminar el deslinde que pide la ordenanza actual, de cinco metros por cada lateral, por lo cual tendrías que tener un terreno de veinte metros, por lo menos, para restarle esos diez y así tener una torre de diez de ancho. Esa situación, en los papeles era positiva porque buscaba que existieran torres, pero las dimensiones de los lotes de Alberdi indican que tendrías que unificar dos o tres lotes, por lo menos, para tener una superficie aceptable y poder construir. Y eso en la realidad trae complejidades: en estos diez o doce años de vigencia de esta ordenanza, eso no se dio. Es una lógica que se puede dar, pero es muy particular; no es fácil y en estos años no ha habido sustitución. Tampoco hablamos de fracaso, como por ahí se ha dicho en algunas opiniones de concejales. Si en trece años no hubo ningún proyecto de este tipo, claramente la sustitución va a ser mucho más lenta y creemos que una ordenanza que elimine ese deslinde, que además ya fija algunas alturas más concretas, incluso bajándose en lo que es el Frente de Renovación Urbana de Rondeau, va a dar algún tipo de renovación que podría ser interesante para la zona. 

—También han vertido su opinión vecinos… 

—Rondeau es más ancha que Alberdi, pero con una dinámica comercial más baja. Alberdi es un centro comercial a cielo abierto y tiene una dinámica muy fuerte. Comerciantes y vecinos están con muchos proyectos para construir este tipo de emprendimientos y eso va a revitalizar mucho la zona. Por supuesto que eso no se va a dar en uno o dos años, pero ya hay varios proyectos dando vueltas, que requerían una revisión de la ordenanza para plasmar algunas ideas.

—Algunas voces desde el Concejo objetan: al eliminarse la exigencia de los deslindes entre medianeras se perjudica el corredor de aire que viene desde el río, al chocar contra un muro de cemento…

—No hay un informe muy riguroso sobre esa situación del tema del aire. Rondeau tiene 88 metros de línea de edificación a línea de edificación; por lo tanto, no vemos que el aire que venga desde el río se encuentre con un paredón en la fachada que va a mirar al oeste y no llegue… No vemos que con una ordenanza que permita hacer algunos emprendimientos en esa zona de la ciudad se vaya a consolidar algo de semejante manera. Además, estamos estudiando alternativamente otra situación de torres en el caso de que puedan unificarse lotes de grandes dimensiones; este otro proyecto, que sería posterior, no incluido en esta ordenanza, lo estamos discutiendo con el Colegio de Arquitectos sobre todo: en este caso ese muro no va a ser continuo en esos cien metros o ciento veinte metros que tenga la cuadra. Creemos que los frentes de Rondeau, ambos, deberían ser más diversos: ni un muro consolidado sin ningún tipo de corte en el medio, ni tampoco nada, que sería lo que pasa hoy.

—¿Se impone la sustitución de inmuebles en las grandes ciudades?

—No es algo que estemos procurando por ser una gran ciudad o porque eso sea lo que pasa en las grandes ciudades. Uno trata de proponer e impulsar eso en aquellos barrios donde hay un potencial importante, tratando de que eso no se vaya de las manos: que la ciudad tenga control de ese crecimiento. No se busca la sustitución de inmuebles porque sí, porque faltan viviendas o edificios. Por supuesto que faltan viviendas. Esa sustitución puede ser con edificios o emprendimientos mucho más chicos, como se está haciendo en estos momentos en la zona de Pichincha para el lado de Francia, con planta baja y cuatro pisos. Están apareciendo proyectos muy interesantes, modernos, para parejas o familias jóvenes, un perfil para un barrio como Pichincha, y se sustituyen propiedades de ochenta años sin valor patrimonial. Hoy Pichincha ya es casi del área central, aunque no pertenezca ahí en términos distritales. Termina siendo un barrio muy bien ubicado con una densidad controlada. 

“Se trabaja a demanda” 

Para la concejala Fernanda Gigliani, de Iniciativa Popular, “lo central es la decisión del intendente de dar de baja la normativa que dispone separar las medianeras. La Intendencia intenta culpabilizar esa normativa: dice que por estos requerimientos en estos diez años fue nula la edificación en ese sector”, se explayó.

Gigliani recordó que el Plan Regulador de 1968 (modificado en 2012) tampoco exigía unificar lotes o separar medianeras en el lugar y “sin embargo entre 1968 y 2012 fue prácticamente nula la sustitución edilicia en ese sector, por lo cual —apuntó— es apresurado culpabilizar estas exigencias de 2012 y 2013 como las causantes de que eso no haya ocurrido”.

Trajo a colación el mentado caso del edificio que pertenece al futbolista Ángel Di María, allí en zona Norte, cuando se aprobó una excepción al respecto: “Como no querían unificar lotes, venían al Concejo para no separar las medianeras. Tenemos que avanzar hacia una decisión ética no sólo del Estado —advirtió—, sino también de los colegios profesionales y los constructores, en el sentido de que no se puede hacer cualquier cosa en cualquier lote. Son lotes que fueron pensados para viviendas unifamiliares. Entonces, en un lote de diez metros pretender hacer un edificio, no… no se puede. Esto de separar las medianeras impide el muro de cemento, permite la ventilación. Son formas mucho más amigables con el medioambiente”.

Y fijó su postura: “Son cosas que no pueden salir apresuradamente. Son normas nuevas las que quieren modificarse, estamos hablando de 2012 y 2013. Hay que generar políticas que se sostengan en distintas gestiones, gobierne quien gobierne. No puede ser que cada uno que asume, cambie las reglas de juego: es una cuestión de seguridad jurídica”.

“Otras cosas que quieren modificar y que nos hacen ruido es que en lugares donde bajan la altura de construcción, permiten construir hacia más profundidad en el lote y extienden la máxima altura permitida en el frente hacia esa profundidad. Esto a nuestro entender es entrometerse en el tejido, ir hacia el centro de la manzana… Y también proponen reducir la servidumbre de jardín en las veredas”, cuestionó.

“Que el mismo Estado modifique y desvirtúe la normativa para sacarle la mayor tajada posible al terreno es una lógica que no compartimos y me parece peligroso que estos requerimientos existan en otros lugares de la ciudad y aquí se quieran eliminar. ¿Entonces?, ¿vas trabajando a demanda? Claramente la especulación inmobiliaria va avanzando hacia el Norte de la ciudad y el Estado, a pedido, va modificando la normativa”, sentenció. 

“Captar la plusvalía”

Para el concejal Juan Monteverde, de Ciudad Futura, estos “son debates muy complejos desde lo técnico” e instalan una lógica “maniquea”: de un lado los que quieren frenar el progreso y del otro los que quieren que la ciudad se desarrolle, dijo a Suma Política. “Estamos de acuerdo con la ciudad compacta, densificar ciertas zonas para un uso más racional del suelo y que eso redunde en una democratización del suelo. Estamos de acuerdo en que se pueda multiplicar la oferta”, precisó el concejal, que además coincidió con Gigliani en oponerse a la eliminación de los deslindes de medianeras.

Para Monteverde, cuando se aprueban indicadores nuevos que multiplican la oferta inmobiliaria —como podría ser el caso de Alberdi y Rondeau si se aprueban estas ordenanzas—, el Estado está generando riqueza: “Si modificás una norma urbana, estás creando nuevo suelo, esa es la magia del urbanismo. Si subís dos pisos más, duplicás; el Estado genera valor y riqueza. En esta forma de generar valor está una forma de hacer política: levantando la mano los concejales estamos multiplicando el valor de la tierra y afectando lotes. Si generamos valor como Estado, hay que generar entonces nuevos instrumentos de captación de plusvalía urbana para que esa riqueza no se transfiera directamente a los propietarios del suelo”, subrayó.

En ese sentido, Monteverde cuestionó: “Estos mensajes generan riqueza, pero no hay ningún instrumento de captación de plusvalía para que eso se distribuya de alguna manera. Muy difícilmente con estas ordenanzas logremos que haya más acceso a la vivienda. Se vote como se vote esto, con el afán de desregulación del Estado nos quedamos cortos. No estamos de acuerdo en levantar la mano para aprobar un proyecto que genere riqueza y que no sea acompañado por un proyecto de distribución. Nosotros lo entendemos así”, advirtió. 

Zona Norte en la encrucijada

Entre los objetivos que se instalaron en el powerpoint que los funcionarios municipales de la Secretaría de Planeamiento alcanzaron a los concejales se detallan los de estimular la renovación urbana en los corredores Alberdi y Rondeau, eliminando los deslindes parcelarios vigentes; promover su integración con el Sistema de la Costa, el Parque de la Cabecera, la Avenida Carrasco, Puerto Norte, Parque Alem y Parque Scalabrini Ortiz, y armonizar ambos corredores con el tejido residencial antiguo. De concretarse todos estos sueños a través de la sustitución edilicia, una nueva ciudad emergerá en ese territorio. 

No será ninguna sorpresa: desde hace más de tres décadas, la inversión inmobiliaria, los ojos del planeamiento público, y el desarrollo y equipamiento urbanos se han expandido de manera ostensible hacia el Norte de Rosario, en un contraste por momentos dramático frente al Sur y los suburbios. También se incrementa cada día el valor de su suelo y de los inmuebles que allí se construyen. Prevalece ahora también ese Norte, por sobre todas las otras zonas de la ciudad, en el sueño de futuro. Por la deriva de lo que ocurra en ese territorio, su suelo y sus construcciones, en esta instancia vuelven a cruzar sus fuerzas e intenciones el Estado, la política y los desarrolladores inmobiliarios.  

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