Construir más y mejores departamentos; construir más y mejores cocheras. Ese es el objetivo que tienen los cambios que promueve el municipio en la normativa que regula la construcción de cocheras en nuevos edificios. Según explicaron, las exigencias de las ordenanzas vigentes llevaron a un aumento en la cantidad de monoambientes y departamentos de una habitación. Por eso, la intención ahora es flexibilizar la legislación y la discusión avanza en el Concejo de Rosario. Al mismo tiempo, en el Legislativo avanza otro expediente que tiene como objetivo reconvertir las playas de estacionamiento “mediante el desarrollo de nuevas edificaciones en terrenos subutilizados”. Impulsados por ese debate, desde la oposición surgieron otros proyectos: uno que apunta a regular el precio de las playas de estacionamiento y otro que busca aumentar la oferta de cocheras permitiendo que los comercios habiliten sus playas de estacionamiento por fuera de su horario de actividad.
Desde la Municipalidad trabajan para que avancen dos expedientes en el Concejo. Uno, ingresado a principios de julio, busca modificar el reglamento de edificación, disminuyendo las exigencias que se piden para la construcción de garajes en los nuevos edificios. La normativa actual dice que, en cualquier lote, independientemente de las dimensiones que tenga, si se hacen unidades de menos de 40 metros cuadrados, debe tener una cochera cada seis unidades. La nueva reglamentación busca cambiar eso y eximir de la obligación a aquellas edificaciones destinadas a vivienda colectiva y oficinas que se realicen sobre lotes de hasta 9 metros de frente o 200 metros cuadrados. Para las parcelas que se encuentren en esquinas, el límite se extiende a 300 metros cuadrados. La eximición también corre para todas las parcelas ubicadas en la denominada “zona calma” que alcanza el perímetro comprendido por las calles Corrientes, San Lorenzo, Laprida y San Luis.
“La normativa actual está concebida para que, según el tamaño de la unidad que se construya en un edificio, se exigen determinada cantidad de cocheras. Como los lotes de Rosario son de dimensiones pequeñas y bastante finitos, la consecuencia no deseada es que se construyeron departamentos de menos de 40 metros cuadrados. No digo que sea la consecuencia única por la cual se construyeron menos departamentos de dos dormitorios, pero es uno de los motivos”, explicó a Suma Política Pablo Florio, secretario de Obras Públicas y Planeamiento de la Municipalidad.
Para el funcionario, es fundamental poder “cambiar la óptica” y establecer exigencias según las dimensiones. “En un lote de 9 metros es complicado meter autos. Entonces, exigirles a los emprendedores que pongan cocheras, creemos que no tiene sentido. No se lo estamos prohibiendo. El que quiera hacer cochera, puede hacerlo”, detalló y agregó: “En cambio, a partir de los 9 metros de ancho ya sí exigimos la realización de cocheras, pero sobre los metros cuadrados totales. Entonces, en una misma construcción se exige la misma cantidad de cocheras, independientemente de que construyan monoambientes, o departamentos de tres dormitorios”.
Ese expediente también busca flexibilizar las exigencias para las cocheras comerciales. La ordenanza, que hoy fija un mínimo de 50 boxes para la construcción de nuevas cocheras, con la nueva normativa se reduciría a 30. Para la zona calma —donde está prohibida la radicación de nuevas cocheras comerciales— lo que se busca es la construcción de cocheras mensualizadas de usos mixtos. A su vez, para incentivar que los desarrolladores incrementen la cantidad de cocheras pese a las exenciones, la norma incorpora la posibilidad de ganar en altura. Es decir, construir un piso extra. Desde el Municipio también explicaron que todos los cambios apuntan a promover un régimen de movilidad sustentable. Por eso, tanto en los nuevos garajes como en las cocheras comerciales, se deberá reservar un mínimo de módulos para bicicletas, que va aumentando en función de la dimensión del emprendimiento.
“En los últimos años fueron llegando un montón de pedidos de excepción para habilitar cocheras por debajo de los 50 boxes. Entonces, a partir de consultas con la Cámara que aglutina al sector, y relevamientos que fuimos haciendo, proponemos que sean 30 boxes. Es un número de equilibrio donde aparecen una cantidad razonable para que las cocheras funcionen y una cantidad razonable para que los lotes que hay en la ciudad las alberguen. No deja de ser un número opinable, que creemos que vale la pena tenerlo en cuenta, pero se está analizando en el Concejo”, explicó Florio.
En las reuniones de comisión de las que participaron en el Concejo, los funcionarios plantearon que Rosario no necesariamente necesita más cocheras. Si bien Florio considera que las cocheras “siempre son un tema a abordar” en la ciudad, la intención es que las nuevas cocheras sean muchas y cómodas: “Obligar a hacer cocheras en terrenos donde las cocheras no entran, es generar problemas, no soluciones. Lo que nosotros creemos es en establecer exigencias en los lugares donde las cocheras se puedan construir. Así creemos que se van a construir más y mejores cocheras”.
Críticas
El segundo expediente fue ingresado a finales del año pasado y plantea un régimen de promoción de las playas de estacionamiento comerciales que se basa en “la reconversión del uso mediante el desarrollo de nuevas edificaciones en terrenos subutilizados que den respuesta a la necesidad de renovación y revitalización del sector”. Se trata de una serie de incentivos por cinco años para aquellos predios mayores a mil metros cuadrados que hoy estén habilitados como cocheras para la guarda temporaria de vehículos, o que hayan tenido esa habilitación hasta cinco años atrás. Allí se modifican una serie de indicadores que buscan incentivar la inversión y el desarrollo sobre esos espacios.
En la oposición el expediente genera ruido. Es que la normativa que se busca aprobar establece un “índice edilicio 8” que, según explican, en un predio de mil metros cuadrados podría permitir construcciones con superficies que ronden los 8 mil metros cuadrados y de hasta los 70 metros de altura. Para algunos, eso no solo generaría una serie de complicaciones en la trama urbana sino que estaría más enfocado a una cuestión habitacional que seguiría profundizando la problemática de falta de cocheras.
“Eso permite una gran edificabilidad sobre ese predio y fomenta llevar adelante fondos constructivos allí. Entonces, un montón de cocheras y playas de estacionamientos que hoy están funcionando, podrían dejar de hacerlo si hay inversores que se acogen a este régimen y avanzar en desarrollos atractivos para esos espacios”, explicó la concejala Julia Irigoitia a Suma Política.
Para la dirigente justicialista, la iniciativa del Ejecutivo va a tener como resultado una menor disponibilidad de playas de estacionamiento en la ciudad en general, y en el área central en particular. “Si este régimen de promoción funciona y se construyen nuevas viviendas en esos lugares, ¿qué nos hace pensar que esa gente no va a tener vehículos y no se va a trasladar en vehículos particulares?”, evaluó y añadió: “Desde mi punto de vista, el oficialismo sigue sin decir cómo va a resolver la demanda de estacionamiento en esas áreas, porque si bien vos estás promoviendo que se radiquen personas allí, estás bajando los niveles de exigencia en cuanto a la cantidad de cocheras a construir por parte de las nuevas edificaciones”.
En ese marco, con el debate sobre la oferta de estacionamientos en la ciudad, Irigoitia presentó su propio proyecto que ofrece una alternativa a esa demanda. La iniciativa propone aprovechar aquellos comercios que cuentan con estacionamientos para clientes y habilitar su funcionamiento por fuera de los horarios habituales del local. En concreto, si un supermercado cuenta con playa de estacionamientos para los clientes, que los vecinos puedan rentar sus boxes para guardar su vehículo durante el horario nocturno. Para la autora, el proyecto tiene dos objetivos: por un lado, la ampliación de la oferta de lugares de estacionamiento; y por otro, la posibilidad de acceder a una cochera más económica.
“Nuestra propuesta es bien sencilla: permitir que los lugares que tienen disponibles espacios de estacionamiento puedan, en horarios de inactividad, funcionar como cocheras o playas de estacionamientos. Lo pensamos para que el vehículo permanezca durante un tiempo del día, porque se supone que durante el día van a estar abocadas a los clientes del comercio. Pero por la noche podrían estar destinados a la guarda de vehículos y, en consecuencia, ofrecer un monto menor a lo que sale hoy una cochera o una playa”, finalizó.
Servicio público impropio
Para Fernanda Gigliani existe “una gran contradicción” entre los expedientes presentados y lo que se viene planificando en los últimos años. La concejala explicó que el Plan de Movilidad que se pensó para la ciudad apunta a desalentar el uso del auto individual. Sin embargo, lejos de eso, el parque automotor viene creciendo de forma exponencial. “Con estos cambios estamos hablando de una importante cantidad de lotes que van a quedar eximidos de la obligatoriedad de construir cocheras. Si uno piensa cómo van a actuar las empresas constructoras, lo más probable es que se vuelquen a construir edificios, no cocheras”, expresó.
En diálogo con Suma Política, la edil de Iniciativa Popular recordó que en las reuniones de comisión que mantuvieron en el Concejo, las propias autoridades de Planeamiento señalaron que en la ciudad “no hay demanda” de cocheras. “Es un diagnóstico que no comparto. Primero, porque nosotros como bloque nos tomamos el trabajo de hablar con los vecinos y no es la sensación ni la impresión que tiene la mayoría. Al contrario, los vecinos están desesperados por encontrar cocheras. De hecho, en las cocheras del área central hay listas de espera y en los edificios también pasa”, explicó.
Según Gigliani, esa situación genera “un mercado cautivo” de cocheras con disparidades de precios para alquilar. “Lo que notamos es que en una misma cuadra se ofrecen precios muy distintos. Cada uno cobra lo que quiere”, cuestionó. Por eso, la concejala propone que el Municipio comience a intervenir regulando los precios. Lo novedoso es que el Ejecutivo ya está autorizado por una ordenanza que data de 1967, donde se define que el uso de guarda de vehículo es considerado un “servicio público impropio”.
Ese mismo concepto fue retomado por el exconcejal Jorge Boasso en una ordenanza de 1996, donde se ratifica ese carácter para las playas de estacionamiento y las cocheras. Allí se le encomienda al Ejecutivo que establezca un método de cálculo para fijar topes a las tarifas que se cobran. “Nosotros queremos volver a ponerlo sobre la mesa. No es un tema nuevo, no lo inventé yo. Viene de hace muchos años y lo pusimos en debate, porque me parece que amerita discutirlo en el marco de toda esta normativa”, expresó Gigliani. “En las reuniones le preguntamos al secretario de planeamiento si habían evaluado la posibilidad de fijar un tope a las tarifas que se ofrecen, pero no es algo que hoy esté en el radar del municipio”, criticó.
Por el momento el tema se sigue debatiendo en el Concejo. Desde la oposición entienden que hay premura por parte del oficialismo para tratar los dos expedientes juntos en las próximas semanas. La intención es que haya una nueva reunión conjunta para terminar de definir los borradores. Si se llega, podría tratarse en la próxima sesión. En el recinto, todo es más predecible: el oficialismo cuenta con mayoría para darle luz verde.
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